Besichtigung beim Hauskauf
Hauskauf
Im Grunde genommen erwerben Sie nicht nur ein Haus, sondern ein Grundstück. Das Haus oder Gebäude ist nur ein Teil eines Grundstücks. Sie sollten sich darüber bewusst sein, dass nicht nur alles, was sich über der Erdoberfläche des Grundstücksbereichs befindet, nach dem Kauf zu Ihrem Eigentum mit allen Rechten und Pflichten gehört.
Ein tragfähiger Grund und Boden und die Altlastenfreiheit sind nicht immer selbstverständlich und auch keine Voraussetzungen zur rechtmäßigen Veräußerung.
Schließlich liegt ein versteckter Mangel, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt, auch nur dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel vor dem Verkauf nachweislich kannte. Sollte sich ein Altlastenverdacht erhärten, ist zwar vorerst der Verursacher verantwortlich.
Sollte dieser jedoch nicht mehr greifbar sein, wird jeweilige der Grundstückseigentümer herangezogen. Die Kosten der Beseitigung sind sehr hoch und können in einigen Fällen sogar den Grundstückswert übersteigen.
Dies ist jedoch relativ selten und auch eine nicht ausreichende Tragfähigkeit des Grund und Bodens sollte je nach Alter der vorhandenen Gebäude auffallen. Eine diesbezügliche Überprüfung könnte ohnehin nur durch die Entnahme von Bodenproben und anschließende Laboruntersuchungen und somit während eines Besichtigungstermins nicht erfolgen. Außer Acht lassen sollte man dies jedoch dennoch nicht, zumal eine normale Gebäudeversicherung etwaige Bodenkontaminationen nicht abdeckt.
Neben dem sichtbaren Bereich, den Sie bei einem Besichtigungstermin im Idealfall vollständig besichtigen können, gibt es jedoch auch nicht unmittelbar sichtbare Bestandteile. Hierbei handelt es sich um Rechte, die ein Dritter an dem Grundstück haben könnte. Dies sind nicht nur Grundschulden oder Hypotheken bei einer Bank, die bei einem Kauf abgelöst werden, sondern auch Wege- und Leitungsrechte und im schlechtesten Fall Wohnrechte oder Nießbrauchrechte, die die Nutzung des Grundstücks einschränken und u.U. auf sehr lange Zeit ganz ausschließen können. Diese Rechte bleiben beim Grundstückskauf bestehen und lassen sich im Regelfall nur durch einen Blick in das Grundbuch feststellen.
Daneben gibt es auch Rechte, die nicht durch eine Eintragung im Grundbuch, sondern gesetzlich eingeräumt werden und das Grundstück belasten können. Hierzu gehören z.B. Notwegerechte oder Überbaurechte für einen Nachbarn, die zur Duldungspflicht eines fremden Wegs oder von fremden Gebäuden auf dem eigenen Grundstück führen können. Auch sogenannte Baulasten räumen Rechte und Duldungspflichten ein.
Zudem beinhalten städtebaurechtliche Verfahren im Baugesetzbuch Regelungen, die einen Eigentümer mit sehr hohen Kostenbeiträgen oder Nutzungseinschränkungen belasten können.
Besichtigungstermin
Aus den oben genannten Punkten ergibt sich, dass neben den sicherlich sehr wichtigen Feststellungen zum Zustand der Gebäude auch andere Dinge beachtet werden sollten.
Fehlen Ihnen diese Informationen bei dem alles entscheidenden Notartermin, führt dies entweder im Fall des Bekanntwerdens zum Treffen von nicht unmittelbar überschaubaren Entscheidungen in sehr kurzer Bedenkzeit oder zur unbewussten Übernahme von Pflichten und Kosten. Der Notar wird zwar sämtliche rechtliche Fragen beantworten. Zu überdenkende rechtliche Hinweise, unaufgeforderte Aufklärungen oder gar eine Rechtsberatung dürfen Sie jedoch nicht erwarten.
Sollten Sie bereits vor dem Termin Vorbereitungen finanzieller oder sonstiger Art getroffen haben, müssten Sie bei einer Ablehnung des Kaufs neben den Notarkosten auch diese tragen oder abwickeln.
Die Feststellung des Zustands und der Beschaffenheit der Gebäude sollte während eines Besichtigungstermins selbstverständlich vollständig erfolgen. Hierzu gehört auch die Besichtigung des Dachstuhls.
Eine Begleitung durch einen Fachmann oder Bausachverständigen ist hierbei zu empfehlen. Bei der oftmals nur kurzfristigen Besichtigungsdauer können Sie sich hierdurch eine gewisse Sicherheit verschaffen. Von einer vollständigen Feststellung aller Mängel und Schäden oder eine hinreichend sichere Kostenfeststellung zur Mangel- und Schadensbeseitigung im Falle eines Vorhandenseins sollten Sie jedoch nicht ausgehen.
Zur seriösen Aussage über den Umfang eines Mangels oder Schadens sind meist Bauteilöffnungen erforderlich, die selbstverständlich nicht möglich sind. Hinzu kommt, dass durch vorhandene Möbel und sonstige Gegenstände nicht immer alles einsehbar ist.
Zudem müssten zur Feststellung einer vollkommenen Mangel- und Schadensfreiheit auch bei scheinbar nicht vorhandenen Mängel oder Schäden möglichst alle Bauteile geöffnet werden.
Bei augenscheinlich vorhandenen Mängel oder Schäden sind hingegen weitere zerstörungsfreie Methoden oftmals nicht erforderlich. Die Messung der bereits sichtbaren Wandfeuchte mit einem Feuchtemeßgerät verschafft ebenso wenig weitergehende Erkenntnisse zur Schadensortung und dem Schadensumfang wie die einmalige Messung einer Rissbreite mit einem Rissbreitenmessgerät. Eine abschließende Sicherheit geben Momentaufnahmen mit zerstörungsfreien Ermittlungsmethoden ohnehin nicht. So kann es vorkommen dass Mangelfolgeschäden nur bei bestimmten Witterungsverhältnissen auftreten oder Bauteilverkleidungen unmittelbare Messungen verhindern.
Entsprechende Fragen an den Verkäufer und die Verwertung der entsprechenden Antworten sind hier sinnvolle Alternativen, zumal ein Verschweigen von verdeckten Mängeln zum Rücktritt des Kaufvertrags berechtigen würde.
Weitaus wichtiger ist jedoch die Frage, ob Sie das Grundstück mit dem vorhandenen, nicht abschließend feststellbaren Zustand erwerben möchten und wie hoch der angemessene Kaufpreis in diesem Fall wäre.
Makler
Bei den Besichtigungsterminen treten Sie häufig mit einem Makler in Kontakt. Bei der Befragung oder Verhandlung sollte bedacht werden, dass die Aufgabe eines Maklers grundsätzlich in der Verschaffung von Vertragsgelegenheiten und nicht der sachverständigen Beratung liegt.
Ein Makler haftet weder für die Weitergabe der Angaben des Verkäufers, noch besteht eine diesbezügliche Prüfungspflicht. (Urteil 3 ZR 146/06 des BGH, Urteil 7 U 3/01 des OLG Frankfurt, Urteil 24 U 45/07 des OLG Köln...). Als Nebenleistung muss er lediglich relevante Informationen, von denen er zufällig oder nicht zufällig Kenntnis hat, ungeschönt und vollständig an seine Kunden weitergeben. Eine fachlich weitergehende Auseinandersetzung mit den Eigenschaften und Beschaffenheiten der Immobilie ist zur erfolgreichen Verschaffung einer Vertragsgelegenheit und der Entstehung eines Anspruchs auf Courtage nicht nötig (§652 Abs.1 BGB) und es gibt streng genommen auch keinen Grund, warum dies so sein sollte. Schließlich besteht die eigentliche Aufgabe in der Beschaffung von Gelegenheiten zur Vertragszeichnung . Weiterhin sind die Möglichkeiten der Einholung von diesbezüglichen Informationen aus der Hand qualifizierter Sachverständiger vielfach vorhanden und jedem zugänglich. Eine erforderlicher Sachkundenachweis werden für Makler folgerichtig weder vom Gesetzgeber noch von sonstigen Institutionen verlangt.
Lediglich das OLG Schleswig hat mit dem Urteil 14 U 136/99 vom 02.06.2000 u.a. zum Ausdruck gebracht, dass ein Makler im Rahmen einer Beratungspflicht grundsätzlich über den "Verkaufswert" zu beraten hat und hierbei zur objektiven Ermittlung eines Verkehrswerts gemäß §194 BauGB verpflichtet sei. Dies würde jedoch im Umkehrschluss nicht nur eine fachliche Auseinandersetzung und eine entsprechende Qualifikation voraussetzen. Die grundsätzliche Durchführung einer Verkehrswertermittlung gemäß §194 BauGB wäre damit sogar eine Voraussetzung des Anspruchs auf Courtage, was allgemein bezweifelt werden muss. Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung sollte dem schon vorangehen.
Ob und in wie weit ein Makler durch vertrauensvermittelnde Maßnahmen oder Serviceleistungen versucht, Kunden zu gewinnen oder zu halten, steht vielmehr auf einem anderen Blatt.
Soweit keine Zusatzleistungen in Anspruch genommen werden, hat ein Makler bereits dann einen vollumfänglichen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, wenn die Interessenten aufgrund des Hinweises oder Tipps des Maklers zusammenkommen und der Vertragsschluss nachgewiesen werden kann. Ob hierbei sonstige Dienstleistungen erbracht wurden oder nicht, spielt dabei keine Rolle.
Bis zum Vertragsschluss fallen somit keine Vergütungen für die Vermittlung an, was bei einer mehrmonatigen Vermarktungsdauer weniger Objekte mehr als ungünstig ist. Dies hat meist zur Folge, dass häufige und schnelle Vermittlungen angestrebt werden. Der Erfolg und nicht selten auch die Existenz hängen in erster Linie hiervon ab.
Wie und in welcher Situation sich ein Makler in diesem Rahmen bewegt und welcher Instrumente er sich hierbei bedient, ist individuell. Bestimmte Vorschriften oder verbindliche Richtlinien sind nicht vorhanden.
Idealerweise besteht zusätzlich die Möglichkeit, das Grundstück nebenbei mit Hilfe von Vertragspartnern für den Verkauf aufzubereiten, oder den Ausdruck des schriftlichen Kaufpreisvorschlags aufgrund vertraglicher Vereinbarung abzurechnen, wenn die Vermittlung aus welchem Grund auch immer scheitern sollte.
Während sich mit diesen Dingen eher der Verkäufer auseinandersetzen sollte, muss Sie das als Käufer weniger interessieren.
Wichtig für den Käufer ist in diesem Zusammenhang, dass ein Makler für die Leistungen, die er neben der eigentlichen Vermittlung anbietet, nur haftet, wenn er unvorsichtig ist, z.B. den Haftungsausschluss bei Exposéangaben oder den als Wertermittlung bezeichneten Vorschlag des Angebotspreises vergisst oder bewusst Unwahrheiten zur Immobilienbeschaffenheit äußert.
Ist er vorsichtig, wovon man ausgehen sollte, haftet er regelmäßig auch nicht für entstehende Vermögensnachteile, d.h. unangemessene Kaufpreise. Weder gegenüber dem Erwerber noch gegenüber dem Verkäufer. Dies kommt allenfalls in Frage, wenn er daneben bzw. zusätzlich als Sachverständiger auftritt und hierbei den Eindruck vermittelt, dass eine ggf. erfolgte Wertermittlung verbindlich ist.
Schwierigkeiten können sich für einen Makler allenfalls ergeben, wenn Softwareausdrucke ohne inhaltlichen Haftungsausschluss in die Hände der Käufer geraten, da solche Wertermittlungen mit einer Verkehrswertermittlung gemäß §194 BauGB verwechselt werden könnten. Werden diese Kundengewinnungsinstrumente zum Zecke des Haftungsausschlusses jedoch als unverbindliche Orientierungshilfe o.ä. bezeichnet, sollte eine Verwechselung ausgeschlossen sein.
In der Zusammenfassung bedeutet das, dass Sie aufgrund der Haftungsfragen und vorsichtigen Vorgehensweise von Maklern davon ausgehen sollten, dass Sie nur wenige Informationen erhalten, die bei weitem nicht alle relevanten Aspekte der Immobilie beinhalten. Es ist daher sehr sinnvoll, sich über die relevanten Aspekte unabhängig zu informieren und bei weitergehenden Fragen und Kaufpreisverhandlungen den Kontakt mit dem Eigentümer herzustellen. Gelingt dies nicht, verbleibt nur das Vertrauen, dass schon alles in Ihrem Sinne laufen wird.
Mit zum Kaufpreis angerechnet und damit hinsichtlich der Notarkosten und Grunderwerbsteuer kostenerhöhend wird im Übrigen auch eine im Notarvertrag verankerte Maklercourtage, soweit diese als "vom Käufer zu übernehmen" deklariert ist. Hier wird die Übernahme der Kosten als eine Gegenleistung gegenüber dem Verkäufer gesehen. Da der Käufer in erster Linie die Notarkosten trägt und auch die Grunderwerbsteuer zahlt, sollte die Wahl des Notars dem Käufer vorbehalten und der Vertragsentwurf von diesem und unter Einbeziehung der Verkäufers entworfen werden. Dies gehört zur guten Sitte.
Auf der anderen Seite wird die Maklercourtage bei Immobilienfinanzierungen bzw. der Ermittlung der Beleihungsgrundlage (Beleihungswert oder sonstiger von der Bank ermittelter Wert) nicht angerechnet. Schließlich kann eine Maklerleistung keine Auswirkung auf den Wert haben. Bei einer Einbeziehung von Courtagen in der Höhe von 3,5% bis 7% des Kaufpreises kann der hierdurch ungünstigere Beleihungsauslauf (Verhältnis zwischen Beleihungsgrundlage und Finanzierungssumme) dazu führen, dass sich auch der Kapitaldienst verteuert oder der Kredit u.U. sogar abgelehnt wird.
Entgegensteuern können Sie in diesen Fällen nur durch die Zahlung der Maklercourtage aus dem Eigenkapitalanteil, so dass die Bildung einer zusätzlichen Reserve zur sofortigen Auszahlung sinnvoll ist. Sollte die Kaufpreissumme 250.000,00 € betragen, wäre also mit einer durchschnittlichen Zusatzreserve von ca. 15.000,00 € für zu rechnen.
Das Verkehrswertgutachten als Entscheidungshilfe
Bei der Entscheidung zur Zahlung einer sehr hohen Kaufpreissumme soll sich die Investition lohnen und nicht zu einer Belastung werden, die man später bereut.
Hierzu gehört, dass ggf. vorhandene Vermögensvor- oder -nachteile in ihrem Ausmaß bekannt sind und in die Entscheidungsfindung eingebunden werden können.
Bei der Erstellung eines Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachtens gemäß §194 BauGB geht es genau darum.
Es sind alle rechtlichen und sonstigen Gegebenheiten des Grundstücks zu durchleuchten und unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unabhängig, verbindlich und marktgerecht zu bewerten.