Besichtigung beim Hauskauf

Im Grunde genommen erwer­ben Sie nicht nur ein Haus, sondern ein Grund­stück. Das Haus oder Ge­bäu­de ist nur ein Teil eines Grund­stücks. Sie soll­ten sich da­rü­ber bewusst sein, dass nicht nur alles, was sich über der Erd­ober­fläche des Grund­stücks­bereichs be­fin­det, nach dem Kauf zu Ihrem Eigen­tum mit allen Rech­ten und Pflich­ten gehört.

Ein trag­fähiger Grund und Boden und die Alt­lasten­frei­heit sind nicht im­mer selbst­ver­ständ­lich und auch keine Vor­aus­setzun­gen zur recht­mäßigen Ver­äußerung.
Schließ­lich liegt ein versteck­ter Mangel, der zum Rück­tritt vom Kauf­vertrag be­rech­tigt, auch nur dann vor, wenn der Ver­käufer den Mangel vor dem Ver­kauf nach­weis­lich kannte. Soll­te sich ein Alt­lasten­ver­dacht er­här­ten, ist zwar vor­erst der Ver­ur­sacher ver­ant­wort­lich.
Soll­te dieser je­doch nicht mehr greif­bar sein, wird je­wei­lige der Grund­stücks­eigen­tümer heran­gezo­gen. Die Ko­sten der Be­sei­ti­gung sind sehr hoch und kön­nen in ei­ni­gen Fäl­len sogar den Grund­stücks­wert über­stei­gen.

Dies ist je­doch re­la­tiv sel­ten und auch eine nicht aus­reichen­de Trag­fähig­keit des Grund und Bo­dens soll­te je nach Al­ter der vor­han­de­nen Ge­bäu­de auf­fallen. Eine dies­be­züg­liche Über­prüfung könnte ohne­hin nur durch die Ent­nahme von Boden­proben und an­schließende Labor­unter­suchungen und somit während ei­nes Be­sich­ti­gungs­ter­mins nicht er­fol­gen. Außer Acht lassen soll­te man dies je­doch den­noch nicht, zu­mal eine nor­male Gebäude­ver­siche­rung etwaige Boden­kon­ta­mi­na­tionen nicht ab­deckt.

Neben dem sicht­baren Bereich, den Sie bei einem Be­sich­ti­gungs­ter­min im Ideal­fall voll­ständig be­sich­ti­gen können, gibt es je­doch auch nicht un­mittel­bar sicht­bare Be­stand­teile. Hierbei han­delt es sich um Rechte, die ein Dritter an dem Grund­stück ha­ben könnte. Dies sind nicht nur Grund­schul­den oder Hypo­theken bei einer Bank, die bei einem Kauf abge­löst werden, son­dern auch Wege- und Leitungs­rechte und im schlech­testen Fall Wohn­rechte oder Nieß­brauch­rechte, die die Nut­zung des Grund­stücks ein­schrän­ken und u.U. auf sehr lange Zeit ganz aus­schließen können. Diese Rech­te blei­ben beim Grund­stücks­kauf be­ste­hen und lassen sich im Regel­fall nur durch einen Blick in das Grund­buch fest­stellen.

Da­ne­ben gibt es auch Rechte, die nicht durch eine Ein­tra­gung im Grund­buch, son­dern gesetz­lich einge­räumt wer­den und das Grund­stück be­lasten können. Hierzu ge­hö­ren z.B. Not­wege­rechte oder Über­bau­rechte für einen Nach­barn, die zur Dul­dungs­pflicht eines frem­den Wegs oder von frem­den Ge­bäu­den auf dem eige­nen Grund­stück führen können. Auch soge­nannte Bau­lasten räumen Rechte und Dul­dungs­pflich­ten ein.

Zu­dem bein­halten städtebau­recht­liche Ver­fahren im Baugesetz­buch Rege­lungen, die einen Ei­gen­tü­mer mit sehr hohen Kosten­beiträ­gen oder Nut­zungs­ein­schrän­kungen be­lasten können.

Aus den oben genannten Punkten ergibt sich, dass neben den sicher­lich sehr wichtigen Fest­stellungen zum Zustand der Gebäude auch andere Dinge beach­tet werden sollten.

Fehlen Ihnen diese Informa­tionen bei dem alles entschei­denden Notar­termin, führt dies entweder im Fall des Bekannt­werdens zum Treffen von nicht un­mittel­bar überschau­baren Entschei­dungen in sehr kurzer Bedenk­zeit oder zur unbewussten Über­nahme von Pflichten und Kosten. Der Notar wird zwar sämtliche recht­liche Fragen beant­worten. Zu über­denkende recht­liche Hin­weise, unauf­gefor­derte Auf­klärungen oder gar eine Rechts­beratung dürfen Sie jedoch nicht erwar­ten.

Sollten Sie bereits vor dem Termin Vorberei­tungen finan­zieller oder sonstiger Art getroffen haben, müssten Sie bei einer Ableh­nung des Kaufs neben den Notar­kosten auch diese tragen oder abwickeln.

Die Fest­stellung des Zustands und der Beschaffen­heit der Gebäude sollte während eines Besichtigungs­termins selbst­verständ­lich voll­ständig erfolgen. Hierzu gehört auch die Besich­tigung des Dach­stuhls.

Eine Beglei­tung durch einen Fach­mann oder Bau­sachver­ständigen ist hierbei zu empfehlen. Bei der oftmals nur kurz­fristi­gen Besichti­gungsdauer können Sie sich hier­durch eine gewisse Sicher­heit verschaffen. Von einer voll­ständigen Fest­stellung aller Mängel und Schäden oder eine hin­reichend sichere Kosten­fest­stellung zur Mangel- und Schadens­besei­tigung im Falle eines Vorhan­denseins sollten Sie jedoch nicht ausgehen.

Zur seriösen Aus­sage über den Umfang eines Mangels oder Schadens sind meist Bauteil­öffnungen er­forder­lich, die selbst­verständlich nicht mög­lich sind. Hinzu kommt, dass durch vor­han­dene Möbel und sonstige Gegen­stände nicht immer alles einseh­bar ist.
Zudem müssten zur Fest­stellung einer voll­kommenen Mangel- und Schadens­freiheit auch bei scheinbar nicht vorhan­denen Mängel oder Schäden möglichst alle Bau­teile geöffnet werden.

Bei augen­schein­lich vorhan­denen Mängel oder Schäden sind hin­gegen weitere zerstörungs­freie Methoden oftmals nicht erforder­lich. Die Messung der bereits sicht­baren Wand­feuchte mit einem Feuchte­meß­gerät verschafft ebenso wenig weiter­gehende Erkennt­nisse zur Schadens­ortung und dem Schadens­umfang wie die einmalige Messung einer Riss­breite mit einem Riss­breiten­mess­gerät. Eine abschließende Sicher­heit geben Moment­aufnahmen mit zer­störungs­freien Ermitt­lungs­metho­den ohnehin nicht. So kann es vorkommen dass Mangel­folge­schäden nur bei bestimmten Witterungs­verhält­nissen auftreten oder Bauteil­verklei­dungen unmittel­bare Messungen verhin­dern.

Ent­sprechende Fragen an den Ver­käufer und die Ver­wer­tung der ent­sprechenden Ant­worten sind hier sinn­volle Alterna­tiven, zumal ein Ver­schweigen von verdeck­ten Mängeln zum Rück­tritt des Kauf­vertrags berech­tigen würde.

Weitaus wich­tiger ist jedoch die Frage, ob Sie das Grund­stück mit dem vorhan­denen, nicht abschließend feststell­baren Zustand erwer­ben möchten und wie hoch der angeme­ssene Kauf­preis in diesem Fall wäre.

Bei den Besich­tigungs­terminen treten Sie häufig mit einem Makler in Kontakt. Bei der Befra­gung oder Verhand­lung sollte bedacht werden, dass die Auf­gabe eines Mak­lers grund­sätzlich in der Ver­schaf­fung von Ver­trags­gelegen­heiten und nicht der sachver­ständigen Beratung liegt.

Ein Makler haftet weder für die Weiter­gabe der Anga­ben des Ver­käufers, noch besteht eine dies­bezüg­liche Prüfungs­pflicht. (Urteil 3 ZR 146/06 des BGH, Urteil 7 U 3/01 des OLG Frank­furt, Urteil 24 U 45/07 des OLG Köln...). Als Neben­leistung muss er ledig­lich relevante Informa­tionen, von denen er zufällig oder nicht zufällig Kenn­tnis hat, ungeschönt und voll­ständig an seine Kunden weiter­geben. Eine fach­lich weiter­gehende Aus­ein­ander­setzung mit den Eigen­schaften und Beschaffen­heiten der Immo­bilie ist zur erfolg­reichen Ver­schaf­fung einer Ver­trags­gelegen­heit und der Entste­hung eines An­spruchs auf Courtage nicht nötig (§652 Abs.1 BGB) und es gibt streng genommen auch keinen Grund, warum dies so sein sollte. Schließ­lich besteht die eigent­liche Aufgabe in der Beschaf­fung von Gelegen­heiten zur Vertrags­zeich­nung . Weiter­hin sind die Möglich­keiten der Einho­lung von dies­bezüg­lichen Infor­mationen aus der Hand qualifi­zierter Sachver­ständiger viel­fach vorhan­den und jedem zugäng­lich. Eine er­forder­licher Sach­kunde­nachweis werden für Makler folge­richtig weder vom Gesetz­geber noch von sonstigen Institu­tionen verlangt.

Ledig­lich das OLG Schles­wig hat mit dem Urteil 14 U 136/99 vom 02.06.2000 u.a. zum Aus­druck gebracht, dass ein Makler im Rah­men einer Beratungs­pflicht grund­sätz­lich über den "Verkaufswert" zu beraten hat und hierbei zur objek­tiven Ermitt­lung eines Verkehrs­werts gemäß §194 BauGB ver­pflich­tet sei. Dies würde jedoch im Umkehr­schluss nicht nur eine fach­liche Aus­einander­setzung und eine ent­sprechende Qualifi­kation voraus­setzen. Die grund­sätz­liche Durch­führung einer Verkehrs­wert­ermitt­lung gemäß §194 BauGB wäre damit sogar eine Voraus­setzung des Anspruchs auf Cour­tage, was all­gemein bezweifelt wer­den muss. Eine ent­sprechende vertrag­liche Verein­barung sollte dem schon vorangehen.

Ob und in wie weit ein Makler durch vertrauens­vermittelnde Maß­nahmen oder Service­leistungen versucht, Kunden zu gewinnen oder zu halten, steht viel­mehr auf einem anderen Blatt.

Soweit keine Zusatz­leistungen in An­spruch genommen werden, hat ein Mak­ler bereits dann einen voll­umfäng­lichen Anspruch auf die verein­barte Vergü­tung, wenn die Inter­essen­ten aufgrund des Hin­weises oder Tipps des Mak­lers zusammen­kommen und der Vertrags­schluss nach­gewiesen werden kann. Ob hierbei sonstige Dienst­leistungen erbracht wurden oder nicht, spielt dabei keine Rolle.

Bis zum Vertrags­schluss fallen somit keine Vergü­tungen für die Vermitt­lung an, was bei einer mehr­monatigen Vermarktungs­dauer weniger Ob­jekte mehr als ungünstig ist. Dies hat meist zur Folge, dass häufige und schnelle Vermitt­lungen ange­strebt werden. Der Erfolg und nicht selten auch die Existenz hängen in erster Linie hiervon ab.

Wie und in welcher Situ­ation sich ein Makler in diesem Rahmen bewegt und welcher Instru­mente er sich hierbei bedient, ist indivi­duell. Bestimmte Vor­schrif­ten oder verbind­liche Richt­linien sind nicht vor­handen.

Idealer­weise besteht zusätzlich die Möglich­keit, das Grundstück nebenbei mit Hilfe von Vertrags­partnern für den Verkauf aufzu­bereiten, oder den Aus­druck des schrift­lichen Kaufpreis­vorschlags auf­grund vertrag­licher Verein­barung abzurech­nen, wenn die Vermitt­lung aus welchem Grund auch immer schei­tern sollte.

Während sich mit diesen Dingen eher der Ver­käu­fer aus­einander­setzen sollte, muss Sie das als Käufer weniger interessieren.

Wichtig für den Käufer ist in diesem Zusam­menhang, dass ein Mak­ler für die Leistungen, die er neben der eigent­lichen Vermitt­lung anbie­tet, nur haftet, wenn er unvor­sich­tig ist, z.B. den Haftungs­ausschluss bei Exposé­angaben oder den als Wert­ermittlung bezeichneten Vorschlag des Angebotspreises vergisst oder bewusst Unwahr­heiten zur Immobilien­beschaffenheit äußert.

Ist er vorsichtig, wovon man ausgehen sollte, haftet er regelmäßig auch nicht für ent­stehen­de Vermögens­nachteile, d.h. un­an­gemesse­ne Kauf­preise. Weder gegen­über dem Erwer­ber noch gegen­über dem Verkäu­fer. Dies kommt allenfalls in Frage, wenn er daneben bzw. zusätz­lich als Sachver­ständiger auftritt und hierbei den Ein­druck vermittelt, dass eine ggf. erfolgte Wert­ermitt­lung verbind­lich ist.

Schwierig­keiten können sich für einen Mak­ler allenfalls ergeben, wenn Software­aus­drucke ohne inhalt­lichen Haftungs­aus­schluss in die Hände der Käufer geraten, da solche Wertermittlungen mit einer Verkehrs­wert­ermittlung gemäß §194 BauGB verwech­selt werden könn­ten. Werden diese Kundengewinnungsinstrumente zum Zecke des Haftungs­aus­schlusses jedoch als un­verbind­liche Orientierungs­hilfe o.ä. bezeichnet, sollte eine Verwech­selung ausgeschlossen sein.

In der Zusammen­fassung bedeutet das, dass Sie auf­grund der Haf­tungs­fragen und vor­sich­tigen Vor­gehens­weise von Mak­lern davon aus­gehen sollten, dass Sie nur wenige Infor­ma­tionen erhal­ten, die bei weitem nicht alle rele­vanten Aspekte der Immo­bilie beinhalten. Es ist daher sehr sinnvoll, sich über die rele­vanten Aspekte unab­hängig zu infor­mieren und bei weiter­gehen­den Fragen und Kauf­preis­verhand­lungen den Kon­takt mit dem Eigen­tümer herzu­stellen. Gelingt dies nicht, verbleibt nur das Ver­trauen, dass schon alles in Ihrem Sinne laufen wird.

Mit zum Kauf­preis an­gerech­net und damit hin­sicht­lich der Notar­kosten und Grund­erwerb­steuer kosten­erhöhend wird im Übrigen auch eine im Notar­vertrag ver­ankerte Makler­courtage, soweit diese als "vom Käufer zu über­nehmen" deklariert ist. Hier wird die Über­nahme der Kosten als eine Gegen­leistung gegen­über dem Ver­käufer gese­hen. Da der Käufer in erster Linie die Notar­kosten trägt und auch die Grund­erwerb­steuer zahlt, sollte die Wahl des Notars dem Käufer vor­behal­ten und der Vertrags­entwurf von diesem und unter Ein­bezie­hung der Ver­käufers ent­worfen werden. Dies gehört zur guten Sitte.

Auf der anderen Seite wird die Makler­cour­tage bei Immobilien­finan­zierungen bzw. der Ermitt­lung der Beleihungs­grundlage (Belei­hungs­wert oder sonstiger von der Bank ermittel­ter Wert) nicht ange­rechnet. Schließlich kann eine Makler­leistung keine Auswir­kung auf den Wert haben. Bei einer Ein­beziehung von Cour­tagen in der Höhe von 3,5% bis 7% des Kauf­preises kann der hierdurch ungünstigere Beleihungs­auslauf (Verhältnis zwischen Beleihungs­grundlage und Finanzierungs­summe) dazu führen, dass sich auch der Kapital­dienst verteuert oder der Kredit u.U. sogar abge­lehnt wird.

Entgegen­steuern können Sie in diesen Fäl­len nur durch die Zahlung der Makler­courtage aus dem Eigen­kapital­anteil, so dass die Bil­dung einer zusätz­lichen Reserve zur sofor­tigen Aus­zahlung sinnvoll ist. Sollte die Kauf­preissumme 250.000,00 € betragen, wäre also mit einer durchschnitt­lichen Zusatz­reserve von ca. 15.000,00 € für zu rechnen.

Bei der Ent­scheid­ung zur Zah­lung einer sehr hohen Kauf­preis­summe soll sich die Investition loh­nen und nicht zu einer Belastung werden, die man später bereut.

Hierzu gehört, dass ggf. vorhan­de­ne Vermögens­vor- oder -nach­teile in ihrem Aus­maß bekannt sind und in die Entscheidungs­findung einge­bunden werden können.

Bei der Erstel­lung eines Verkehrs­wert- bzw. Marktwert­gutachtens gemäß §194 BauGB geht es genau darum.

Es sind alle recht­lichen und sonstigen Gegeben­heiten des Grund­stücks zu durch­leuchten und unter wirtschaft­lichen Gesichts­punkten unabhängig, verbind­lich und markt­gerecht zu bewer­ten.