Bewertungsanlässe

Eine Veräußerung oder ein Erwerb einer Immo­bilie ist i.d.R. an keine beson­deren Preis­bedingungen geknüpft und erfordert lediglich aber zwingend die Unter­zeichnung eines Kauf­vertrags vor einem Notar.

Internet­portale ermöglichen Ihnen mittler­weile ein relativ einfaches Inserieren und Kontak­tieren. Fehlt Ihnen die Zeit, sich einen Über­blick über die zum Verkauf anstehenden Objekte zu verschaffen oder möchten den Auf­wand eines Inserierens nicht auf sich nehmen, können Sie die Hilfe durch einen Makler in Anspruch nehmen, der diese Aufgaben für Sie übernimmt und Besich­tigungen für Sie terminiert.

Die Kosten der Inanspruch­nahme sind jedoch nicht unerheb­lich. Bereits bei einem Kauf­preis von 300.000,- € müssen Sie mit Courtagen von 10.500,- € bis 21.000,- € rechnen, die zwar je nach Vereinbarung vom Verkäufer und/oder Erwerber zu zahlen sind, jedoch regelmäßig vom Käufer getragen werden.
Als Verkäufer kommen Sie jedoch immer auf Ihre Kosten. Entweder zahlen Sie die Courtage direkt an den Makler oder der Ihnen zustehende volle Verkaufspreis wird um die Courtage vorab gekürzt. Schließlich ist dem Käufer gleich, ob er die 310.500,- € bis 321.000,- € komplett an den Verkäufer überweist oder nicht.
Da zudem auch bei Finan­zierungen eine Über­nahme von Grund­erwerbs­neben­kosten in den Kredit­rahmen nicht immer gewähr­leistet ist, ist die Courtage meist auch unmittel­bar fällig.

Die Unterstüt­zung durch einen Makler ist jedoch keine Voraus­setzung, zumal dieser für etwaige Angaben zur Immobilie durch die Anmer­kung "alle Angaben stammen vom unge­prüft vom Eigen­tümer" nicht haftet. Dies kommt allenfalls in Frage, wenn dieser daneben als Sachver­ständiger tätig ist oder sich als Sachver­ständiger bezeichnet (Urteil des BGH, Az. III ZR 146/06). Eine darüber hinaus­gehende Prüfungs­pflicht von Eigen­tü­mer- und Inter­essen­ten­an­gaben (auch bzgl. der Sicher­heit einer Finan­zierung) besteht i.d.R. nicht. Aus glei­chen Grün­den wird dieser bei speziellen Fra­gen eines Inter­essenten an den Eigen­tümer verweisen, was vor dem Hinter­grund der hauptsäch­lichen Vermittlungs­tätigkeit aber auch nicht ungewöhn­lich sein sollte. Auch der entschei­dende Notar­termin erfordert nicht etwa einen juris­tischen oder sonstigen Bei­stand eines Maklers. Ist je­doch eine der Sicher­heit die­nen­de Veran­kerung der Makler­courtage in den Kauf­vertrag vorgesehen (Makler­klausel), ist der Wunsch nach einer Teil­nahme verständ­lich.

In dem - Merk­blatt der Bundes­notar­kammer zum Kauf einer gebrauchten Immo­bilie - können Sie sich über den Ab­lauf eines Notar­termins und die Auf­gaben des Notars infor­mieren.

Wenn Sie sich vorab bei einem Notar objektiv und verbindlich über die recht­lichen Bedingungen infor­mieren, etwas Zeit mit­bringen und eine Inserie­rung im Inter­net oder Zei­tungen nicht scheuen, steht einer erfolgreichen und vor allem rechtlich folgenfreien Veräußerung im Grunde nach nichts im Wege.

Auch der Inter­essent wird nicht ent­täuscht sein, wenn Sie Ihre Immobilie persön­lich vorstellen, zumal die Ein­sparung der Makler­courtage von rd. 3,5% bis 7% des Kauf­preises den Inter­essenten­kreis und den Verhandlungs­spielraum vergrößert.

Es verbleibt nur noch die wichtige Frage, welcher Kauf­preis angemessen ist. Da prinzipiell jede Immobilie einzig­artig ist und Angebote aus Zeitungen oder dem Internet vorerst nur Wunsch­vorstellungen sind, ist eine Einord­nung schwierig.

Auch die Angebote von unverbind­lichen und kosten­freien Wertermitt­lungen helfen hier nicht weiter, da von kosten­freien Leistungen nun mal keine verbind­lichen und ver­läss­lichen Ergeb­nisse erwartet werden dürfen und oftmals nur die Kontaktherstellung mit einem Makler bezweckt wird.

Mit einem Gutachten über den Verkehrs­wert können Sie auch diese Probleme ausräumen.

Dabei wird in einem Verkehrswert­gutachten nicht nur der Verkehrswert/Marktwert nachvollziehbar und verbindlich fest­gestellt.
Es werden alle wertbeein­flussenden recht­lichen Grund­lagen und Eigen­schaften der Immobilie untersucht und dargestellt, so dass Sie auf Fragen eines Interes­senten eine seriöse und nachvollziehbare Antworten geben können. Falls Sie das Gutachten nicht aus der Hand geben möchten, hilft Ihnen das Gutachten, eine Inserierung oder ein Exposé sicher zu gestalten, denn die Angaben zum Objekt liegen auch bei der Vermark­tung durch einen Makler oder sonstigen Dritten regelmäßig in Ihrer Verantwor­tung. Es ist auch möglich, dass Sie einem Interessenten nur die objekt­beschreibenden Teile des Gutachtens übergeben.

Überlässt Ihnen der Eigentümer die zur Werter­mittlung erforderlichen Unter­lagen oder haben Sie die Erlaub­nis diese zu beschaffen, können Sie als Kauf­interessent ebenso ein Gutachten anfordern. Das Gutachten unterstützt Sie in diesem Fall eingehend bei der Entscheidung zum Immobilien­erwerb.

Das Verkehrs­wert­gut­achten eines öffent­lich bestell­ten und ver­eidig­ten Sachver­ständigen ist aus­sage­kräf­tig und be­last­bar und keine reine Ver­trauens­sache. Es kann daher erheb­lich dazu bei­tragen, einen an­gemesse­nen Kauf-­/Verkaufspreis einer Immo­bilie zur Grund­lage zu machen oder eine an­gemesse­ne Ent­schei­dung zur Ver­äuße­rung oder zum Er­werb einer Immo­bilie zu treffen.

Eine Ehescheidung in eine Angelegen­heit, die sich sicherlich jeder ersparen möchte. Es kommt zu Auseinander­setzungen, die oftmals von Emotionen geprägt sind. Doch gerade bei der Behand­lung von Immobilien ist ein über­legtes und sorg­fältiges Vorgehen wichtig, weil es um hohe Vermögens­beträge geht.

Hier ist insbesondere dem sogenannten Zugewinn­ausgleich ein Augen­merk zu schenken, der grund­sätzlich dann zum Tragen kommt, wenn dieser (z.B. in einem Ehe­vertrag) nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Der gesetzliche Güter­stand der Zugewinn­gemeinschaft ist dadurch geprägt, dass die vor der Ehe im jeweiligen Eigentum der Ehepartner befindlichen (Vermögens-)­Gegenstände sowohl während der Ehe als auch nach einer Scheidung zwar unverändert bei diesen verbleiben.
Allerdings wird der persönliche Vermögens­zugewinn, der während der Ehe durch die jeweiligen Ehepartner erworben wurde, bei einer Scheidung ausgeglichen.

Bei Immobilien kommt es nicht nur dann zu unterschied­lichen Vermögens­zugewinnen, wenn nur ein Ehe­partner die Immobilie während der Ehe erworben hat. Auch die bereits vor der Ehe im Allein­eigentum stehende Immobilie erfährt regel­mäßig einen Wert­zuwachs oder eine Wert­minderung während der Ehe.
Bei gemein­samem Eigentum (z.B. je zu 1/2) führen einseitige Investi­tionen aus dem persön­lichen Vermögen und einseitige Zuwendungen (vorweg­genommene Erbfolge, Schenkungen) zu unterschiedlichen Vermögens­ständen.

Zu Berück­sichtigen sind jedoch nicht nur Vermögens­zugewinne oder -verluste sondern auch Verbindlich­keiten und die Umstände, die zu den Vermögens­änderungen geführt haben.

Obwohl die rechtlichen Fragen und damit der Zugewinn­ausgleich von Sachver­ständigen im Einzelfall nicht abschließend geklärt werden dürfen, kann jedoch durch Fest­stellungen von Verkehrs-/Marktwerten zu vorgegeben Zeitpunkten (Stichtagen) der fragliche Vermögens­stand hinsicht­lich vorhan­dener Immobilien ermittelt werden. Dies bietet im Rahmen einer außergericht­lichen Einigung zum Zugewinn­ausgleich eine Grund­lage, die auch bei gericht­lichen Fest­stellungen gegeben wäre. Denn gemäß § 404 der Zivilprozess­ordnung (ZPO) sollen von einem Gericht öffentlich bestellte Sachver­ständige zur Begut­achtung gewählt werden, wovon regelmäßig auch Gebrauch gemacht wird.

Mit der Regelung des Zugewinn­ausgleichs erfolgt jedoch keine unmittel­bare Vermögensaus­einandersetzung, da die Eigentums­verhält­nisse auch nach einer Schei­dung unberührt bleiben. Sollen Eigentums­anteile an der Immobilie nach einer Scheidung mit oder ohne anfallenden Zugewinn­ausgleich auf eine Partei überschrieben werden, ist auch hier eine Einigung auf der Basis eines Verkehrswert-­/Marktwertgutachtens sinnvoll. Anstatt einer Veräußerung unter unfreiwilligen oder ungewöhn­lichen Bedingungen oder der Beantragung einer Teilungs­versteigerung bei ausbleibenden Einigungen können auf diese Weise Vermögens­werte geschützt werden.

Die Erbschaft einer Immobilie ist ein relativ unkompli­zierter Sachverhalt, sobald Sie ein Allein­erbe sind. Ist die Immobilie nicht gerade in einem Zustand, der eine Veräußerung unmöglich macht oder Investi­tionen ins Leere laufen lassen, sollten Sie die Erb­schaft auch nicht ausschlagen.

Bei mehreren Erben ist jedoch eine Erbschaftsaus­einandersetzung die Regel. Dabei herrscht nicht selten Uneinig­keit über die Vorgehens­weise. Ohne die Zustimmung aller Miterben ist eine Veräußerung zu einem beliebigen Kauf­preis kaum möglich. Auch unverbind­liche Preis­vorschläge eines Maklers, eines Bekannten, der Bank oder kosten­freie Wertermitt­lungen aus dem Internet sind nicht immer durchdringend.

Soll die Immobilie nicht veräußert, sondern auf einen oder mehrere Miterben umgeschrieben werden, wird diese Situation noch einmal verschärft.

Bei vollkommener Uneinigkeit verblieben als letzter Ausweg die Beantra­gung einer Teilungs­versteigerung vor dem Amtsgericht, bei der im Übrigen auch die Miterben bieten dürfen, die Verteilung des Erlöses nach all­seitiger Zustimmung oder gericht­licher Entschei­dung und oftmals auch die Streitig­keiten.

Diese Situation sollte jedoch möglichst nicht eintreten, da die hohen Verfahrens­kosten und vor allem die Risiken der Teilungs­versteigerung zu enormen Vermögens­verlusten führen können.

Eine eingehende Rechts­beratung durch ein Notar oder auch einen Anwalt sowie ein Verkehrswert-­/Marktwertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen können in diesen Fällen eine rechts­sichere, sach­gemäße und vermögens­schützende Vorgehensweise sichern.

Beim Antritt der Erbschaft kommt auch das Finanzamt auf Sie zu. Es verlangt Angaben zum Grund­vermögen um den sogenannten "Bedarfswert" feststellen zu können. Hierbei handelt es sich um den gemeinen Wert bzw. Verkehrswert, der bei Bedarf - hier: Bemessung der Erbschaft­steuer - herangezogen wird. Obwohl auch Angaben zu dem gemeinen Wert­/Verkehrswert zu machen sind, wird das Finanzamt diesen Wert selbst ermitteln und Ihnen in einem mehr oder weniger begründeten oder nachvoll­ziehbaren Berechnungs­schema in einem Erbschaftsteuer­bescheid zukommen lassen.

Es stellt sich die Frage wie das Finanzamt den gemeinen Wert­/Verkehrswert ermitteln kann, ohne sich zumindest ein Bild von der Immobilie vor Ort zu machen.

Um es vorwegzunehmen: Der Bedarfswert entspricht nur dann dem Verkehrs­wert, wenn die zu Grunde gelegten Annahmen bei der Wert­ermittlung zutreffen. Ohne eine Ortsbesich­tigung können die zu Grunde gelegten Annahmen jedoch nur mit einer gewissen Wahrschein­lichkeit geschätzt werden.

Um die große Anzahl der Bedarfs­bewertungen bewältigen zu können, geht das Finanzamt entsprechend der gesetzlichen Vorgaben des Bewertungs­gesetzes (BewG) vor. Diese Vorgaben lehnen sich zwar an die Wertermittlungs­methoden der Verkehrswert­ermittlung gemäß der Immobilien­wertermittlung­sverordnung (ImmoWertV) an und entsprechen diesen auch weitgehend.

Ausschlaggebend bei der Ermittlung des Verkehrswerts ist jedoch nicht die Anwendung bestimmter vorgege­bener Methoden, sondern die Stichhaltigkeit der wertermittlungs­relevanten Daten. Diese Daten können in den Einzel­heiten nur vor Ort durch eine Ortsbesichtigung sachgemäß eruiert werden.

Womit ist die Annahme von nur wahrscheinlich zutreffenden Wertan­sätzen gerechtfertigt?
Im Zusammen­hang mit dem nicht zu bewältigenden Aufwand von einzelnen Ortsbesich­tigungen werden zum einen pauschale Ansätze gewählt, die nicht zu überzogenen Immobilien­werten führen sollen, zum anderen hat der Gesetz­geber die Möglich­keit des Nach­weises eines geringeren gemeinen Werts eingeräumt (§198 BewG), wobei die Maßstäbe der ImmoWertV angelegt werden müssen.

Ohne genauer auf die Art des Nach­weises einzugehen, ist hiermit das Gutachten eines Sachver­ständigen gefordert. Der Bundes­finanzhof hat hierzu im Urteil vom 11.09.2013 - II R 61/11 sowie im Urteil vom 25.04.2018 - II R 47/15 ausgeführt, dass "der Nachweis regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachter­ausschusses oder eines Sachver­ständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden kann (BFH-Urteil vom 10. November 2004 II R 69/01). Bei dem Sachver­ständigen muss es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen handeln."

Das Gericht gibt damit dem Steuer­pflichtigen zwar eine hohe Hürde bei der Beweis­führung vor.

Liegt jedoch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen vor, gilt dies auch bei der Erwägung einer etwaigen Ablehnung des Nach­weises. Eine ledigliche Ablehnung ohne besondere Begrün­dungen dürfte einer gericht­lichen Über­prüfung nicht stand­halten und wird daher auch nicht oder sehr selten praktiziert.

Es wird daher empfohlen, die Wertermitt­lungsansätze im Erbschaft­steuerbescheid hinsichtlich der pauschalen Ansätze zu prüfen oder prüfen zu lassen. Dies betrifft nicht nur aber insbesondere die Ausstattungs­merkmale und den Zustand des Objekts.

Bei Abweichungen können Sie sich durch ein Gutachten die Gewissheit verschaffen, ob der Verkehrswert geringer als der Bedarfs­wert ist. Hierzu kann vorläufig auch eine Stellung­nahme, ein Kurz­gutachten oder ein Gutachten eines nicht ausreichend qualifizierten Sachver­ständigen dienen. Die Ablehnung eines solchen Gutachtens durch das Finanzamt ist jedoch nahezu Gewiss.

In den am 21.05.2014 im Bundes­steuerblatt (BStBl II 2014 S. 808) veröffentlichten „Gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19. Februar 2014“ wird zwar "klargestellt", dass die Finanz­verwaltung entgegen dem BFH-Urteil vom 11.09.2013 (II R 61/11) an ihrer bisherigen Auffassung festhält, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch weiterhin regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachter­ausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grund­stücken erbracht werden kann. Dies gelte, nicht zuletzt aus verfassungs- und europarecht­lichen Gründen, insbesondere für inhaltliche mängel­freie Gutachten eines nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifi­zierten Sachverständigen für die Bewertung von Grund­stücken.

Da jedoch zum einen eine Zertifi­zierung gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 nicht nur durch die qualitativ unterschied­lichen (von der DAkkS) akkreditierten Zertifizierungs­stellen sondern jeder Stelle erteilt werden kann (Urteil 26 U 9/15 des Oberlandesgerichts Köln) und zum anderen ein Gutachten eines selbst­ernannten Sachver­ständigen nicht ausgeschlossen wird, ist der Inhalt des Erlasses zumindest ergänzungswürdig.

Ansonsten müsste es bei der Fest­stellung der Finanz­behörde verbleiben, ob

• das DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifikat von akkredi­tierten Stellen mit hinreichendem oder nicht hinreichendem (selbst entwickelten) Zertifizierungs­programm oder nicht akkredi­tierten Stellen stammt
• aus verfassungs- und europarechtlichen Gründen ggf. auch andere Qualifi­kationen genügen
• ein Gutachten inhalt­lich mangel­frei ist, was selbst­verständlich der gericht­lichen Prüfung stand­halten muss.

Dies ist jedoch hinsichtlich der Anforderung an den Nach­weis eines geringeren gemeinen Werts gemäß Urteil des BFH nicht ausreichend.

Bei anstehenden privatrecht­lichen Prozessen wird oft ein "gerichtsfestes" oder "rechtssicheres" Gutachten gesucht.

Die Vorstellung von einem gerichts­festen oder rechts­sicheren Gutachten, an das sich das Gericht halten muss, oder das von einem Gericht ungeachtet von Einwänden zu Grunde gelegt wird, ist jedoch nicht (ganz) richtig.

Das Gericht macht sich vielmehr selbst ein Bild des Sach­verhaltes durch die Vorlage von Beweisen oder einer eigenen Beweisauf­nahme, zu denen auch ein Sachverständigen­gutachten gehört. Wird ein vermeint­lich gerichts­festes Gutachten von einer Partei eingebracht, welches die Gegen­partei im Ganzen oder in einzelnen Punkten nicht akzeptiert bzw. nur als einen nicht anzuschließenden Partei­vortrag wertet, wird vom Gericht i.d.R ein weiterer Sachver­ständiger hinzugezogen.
Dies ist auch der Fall, wenn es sich um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen handelt.

Das Gericht würde hierzu einen Sachver­ständigen bestellen, an den es eine Beweis­frage zur Klärung des streitigen Sachverhalts stellt. Gemäß §404 der Zivilprozess­ordnung (ZPO) soll zwar ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachver­ständiger gewählt werden. Da der §404 ZPO jedoch eine nicht anfecht­bare Ordnungs­vorschrift ist, ist das Gericht vorerst in der Wahl des Sachver­ständigen grundsätzlich und sehr weitgehend frei.

Gemäß §404 Abs. 5 ZPO könnten sogar bestimmte Personen, auf die sich die Parteien geeinigt haben, als Sachver­ständige auftreten, obwohl von einer Einigung eher selten auszugehen ist.

Warum sollte ein außer­gerichtliches Gutachten eingeholt werden?

Das Gericht würdigt die vorgebrachten und einge­holten Beweise zwar selbst, es muss sein Urteil aber auch anderer­seits begründen bzw. die Beweis­würdigung offenlegen.

Wählt das Gericht zur Beweis­aufnahme einen Sachver­ständigen, der nicht öffentlich bestellt und vereidigt ist, obwohl in dem Sach­gebiet öffentlich bestellte Sachver­ständige greifbar sind, sollte dies grund­sätzlich einer beson­deren Begründung bedürfen. Ob eine lediglich gewählte Formulierung "der Sachverständige hat bereits in anderen Verfahren überzeugt" auch die Prozessbeteiligten bzw. Berufungs- oder Revisionsinstanzen im Einzelfall überzeugt, sei dahingestellt.

Auch und gerade wenn ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen bereits vorliegt, ist es angehalten, sich mit dem dann qualifizierten Partei­vortrag auseinanderzusetzen. Eine Über­gehung würde ansonsten u.a. der Aufklärungs­pflicht des Gerichts widersprechen.

Bei streitigen Sachver­halten vor Gericht ist es jedoch vor allem dann sinnvoll ein weiteres Privat­gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen einzuholen, wenn das Gutachten des gericht­lich bestellten Sachver­ständigen widersprüchlich und nicht nachvoll­ziehbar erscheint und nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen stammt.

Daneben werden auch in den Verfahren der sogenannten frei­willigen Gerichts­barkeit Gutachten über den Verkehrs­wert von Immobilien benötigt.
Dies sind insbesondere das Zwangs­versteigerungs­verfahren und Betreuungs­angelegen­heiten.
Während in Zwangs­versteigerungs­sachen der §404 ZPO grundsätzlich nur als ein beiläufiger Hinweis betrachtet wird und von Amtsgerichten, genauer dem Rechtspflegern, die kaum beachteten Gutachten im Sinne eines reibungs­losen Verfahrens­ablaufs weitgehend von denselben frei gewählten Sachver­ständigen eingeholt werden dürfen, ist es bei einer Veräußerung einer Immobilie eines Betreuten die Aufgabe des recht­lichen Betreuers, ein Wert­gutachten vorzulegen.

Das Gericht prüft daraufhin, ob der Verkauf an sich, als auch die konkrete Aus­gestaltung des Kauf­vertrages dem Interesse des/der Betreuten entspricht. Hinsichtlich des Verkaufs sollte eine gericht­liche Genehmi­gung erteilt werden, wenn der Kauf­preisbetrag über oder nur unerheb­lich unter dem Verkehrs­wert liegt.

Die Anforderungen die das Gericht an Gutachten und Sachverständige stellt, sind hier jedoch unterschiedlich.

In manchen Fällen reicht zur Prüfung auch ein Kurzgutachten aus. Dies teilt Ihnen der zuständige Rechts­pfleger mit oder kann bei diesem erfragt werden. Sollte dies der Fall sein, wird empfohlen, den Rechts­pfleger zu befragen was das Kurz­gutachten beinhalten soll, da es keine Definition oder einen üblichen Umfang eines Kurzgut­achtens gibt und in den meisten Fällen nicht mehr von einer Verkehrswert­ermittlung gemäß §194 BauGB gesprochen werden kann.