Brauche ich einen Makler?

Zur Beant­wor­tung diese Frage macht es Sinn, sich vorerst ein Bild über die zen­tra­len Tätig­keiten eines Maklers zu ver­schaffen.

Ziel und Grund des Makelns ist die Herbei­führung eines Geschäfts­abschlusses. Die hierbei getä­tig­ten Bemü­hungen eines Mak­lers wer­den unter­schieden in Nach­weis- und Ver­mittlungs­tätig­keiten. Während bei Nachweis­tätig­keiten die ledig­liche Benen­nung eines Interessenten aus­reicht, ist bei Ver­mittlungs­tätig­keiten ein Ein­wirken auf die Geschäfts­partner erforderlich.

Tritt ein gewerb­lich tätiger Immo­bilien­makler als Nach­weis­makler auf, hat er in vollem Um­fang Anspruch auf eine Pro­vision, wenn er nach­weisen kann, dass ein Kauf/Verkauf statt­gefunden hat und er dem Auftrag­geber den ihm nicht bekannten Interessenten vor dem Kauf/Verkauf und nach dem Ab­schluss eines Makler­vertrags benannt hat.
Die Betei­ligung des Mak­lers bei Objekt­besichti­gungen sowie die Erbringung von sonstigen Dienst­leistungen im Rah­men seiner Tätig­keiten sind ohne Belang.

Nimmt der Immobilien­makler Vermittlungs­tätigkeiten wahr, ist darüber hinaus ein zusätz­liches Ein­wirken auf den Vertrags­gegner erfor­der­lich. Es ist nachzu­weisen, dass die obligato­rischen Objekt­besichti­gungen, Exposés, Verhand­lungen oder sonstige Dienst­leistungen die Bereit­schaft zum Ab­schluss eines Geschäfts geför­dert haben, wobei die Hür­den des Nach­weises nicht sehr hoch ge­steckt sind.
Es kann gemäß § 652 Abs.2 Satz 2 BGB form­los verein­bart wer­den, dass für ein­zel­ne Dienst­leistungen auch dann ein Auf­wen­dungs­ersatz zu erstatten ist, wenn kein Geschäfts­abschluss herbei­geführt wurde. Mit Größen­ord­nungen von ca. 10% einer gewöhn­lichen Provi­sion ist zu rech­nen. Ein ge­son­der­ter Auf­wen­dungs­ersatz im Er­folgs­fall, d.h. neben der Pro­vision, wird je­doch über­wiegend und meist aus tak­ti­schen Grün­den keine Ver­ein­barung an­ge­bo­ten.

Welche Tätig­keit vor­liegt oder ver­langt wird, wird entschei­dend durch den Makler­vertrag und den darin im einzelnen verein­barten Leistungen fest­gelegt.

Die alleinige Nen­nung eines Interessenten unter Ab­schluss eines möglicher­weise konklu­dent bzw. durch schlüssiges Ver­hal­ten zu Stande gekom­mener Makler­ver­trag ermutigt einen Auftrag­geber nicht unbe­dingt dazu, für eine Dienst­leistung mehrere tausend Euro zu zah­len. Ins­beson­dere bei den vermehrt auf­kommenden ein­fachen, schnellen und günstigen Infor­mations­möglich­keiten in digi­talen Medien würde hierzu das Ver­ständ­nis fehlen. Das ledig­liche automatisierte Anfer­tigen eines Exposés und Inse­rieren im Inter­net, die An­wesen­heit bei einer Besich­tigung und des Notar­termins und die Über­gabe des Schlüssels über­zeugen auf Dauer nicht. Auch die tele­fo­nische Be­auf­tra­gung von Energie­beratern zur Er­stel­lung eines Energie­aus­weises oder der Hinweis, dass Schönheits­repara­turen und ein frisch gemäh­ter Rasen einen besseren Ein­druck ver­mitteln, rei­chen nicht mehr aus.

Aus diesem Grund werden von Immo­bilien­maklern regel­mäßig zusätz­liche Tätig­keiten ange­boten, die zu einem Nach­weis oder einer Ver­mitt­lung nicht er­for­der­lich sind. Hierzu gehö­ren neben einer Immobilien­bewer­tung ins­beson­dere die An­ferti­gung eines Notar­vertrags­entwurfs ein­schließ­lich er­for­der­licher Unter­lagen, die Ermitt­lung von Wohn­flächen, die Fest­stellung von Mängel und Schäden an Gebäuden sowie sonstige Bera­tungen im Bau- und Vertrags­recht.

Hiermit begeben sich jedoch die meisten Makler unge­zwungen in einen Be­reich, zu dem ent­weder die nötige Aus­bil­dung fehlt, ein Kon­flikt mit uner­laub­ter Rechts­beratung ent­stehen kann oder Schadens­ersatz­ansprüche gel­tend gemacht wer­den können. Zum einen führt eine feh­lende Berufs­zulassungs­regelung mit der For­derung einer Aus­bildung oder Quali­fikation zu einem großen Kon­kurrenz­druck und zum anderen ist es in dem weiten Feld der recht­lichen, tech­nischen und wirt­schaft­lichen Aspekte von Immo­bilien kaum möglich, sämt­liche Dienst­leistungen in einem hin­reichen­den Ausmaß zu beherr­schen

Viele Urteile zu Schadens­ersatz­ansprüchen aufgrund unrichtiger Angaben und Informationen belegen dies.

Auch der BGH hat be­reits in seinem Ur­teil vom 7. Juli 1982 - IVa ZR 50/81 wie folgt for­mu­liert: "...Dass der Ver­trags­partner des Mak­lers das von ihm mit dem Ab­schluss des ver­mittel­ten Ver­tra­ges er­streb­te Ziel er­reicht, ist im All­gemeinen nicht Geschäfts­grund­lage des Makler­ver­trages, sondern Beweg­grund des Ver­trags­part­ners, der zum Ab­schluss des Makler­ver­trages führt. Für den Mak­ler ist das Er­reichen des Ziels ohne Be­deu­tung, sein Geschäfts­wille beruht hierauf regel­mäßig nicht..."

Zu den meisten Dienst­leistungen, die von Mak­lern neben dem eigent­lichen Makeln ange­boten werden, sind jedoch Sach­verstän­dige, Ju­risten und sonstige Exper­ten ver­füg­bar, die eine spe­zielle Aus­bildung besitzen und vor­wei­sen müssen und in Ihrem Be­reich spe­zielle Kennt­nisse erwor­ben haben. Hierzu gehören insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sach­verständige sowie Notare. Die Inanspruch­nahme von aus­gewiese­nen Experten gibt nicht nur ein erhöhtes Maß an Sicher­heit.
Die Aus­künfte oder Dienst­leistungen sind ver­bind­lich und bereiten nach ein­gehen­der und unab­hängiger Bera­tung den bei großen Vermögens­dispo­sitionen nötigen unbe­einträchtig­ten Ent­scheidungs­frei­raum.

Zudem liegen die hierbei entstehenden Kosten regelmäßig nicht im Bereich von 3,5% bis 5% des Kaufpreises, der von jeder Partei eingefordert wird.

Die Frage, ob Sie einen Immobilien­makler zum Ab­schluss eines sicheren, un­proble­matischen und ordent­lichen Verkaufs oder Kaufs brauchen, kann zumindest aus der Sicht eines Immo­bilien­sach­verstän­digen nur ent­hal­tend beant­wortet wer­den.