Was ist ein Ertrags­wert, Sach­wert oder Vergleichs­wert - Muss ich das Wissen?

Ja, Sie sollten! Zumindest sollten Sie wissen, dass der Ertrags­wert, der Sach­wert oder der Vergleichs­wert nur Er­geb­nisse von be­stimm­ten Metho­den zur Ver­kehrs­wert­ermitt­lung sind, die nicht dem Verkehrs­wert ent­sprechen müssen.

Die Ertrags­wert-, Sach­wert- oder Vergleichs­wert­methode können in jedem Fall ange­wen­det wer­den, führen jedoch nur unter bestimm­ten Be­dingungen zu einem ver­wert­baren Er­geb­nis.

Verwertbar wird das Ergebnis nur dann, wenn Daten und Zahlen ein­fliessen, die aus ver­gleich­baren Ob­jek­ten objektiv und auf die gleiche Art und Weise ab­gelei­tet wurden. Die Un­ter­schiede oder Ab­weichungen der Objekt­eigen­schaften dürfen hierbei nur in einem Rah­men liegen, der eine hin­rei­chend ge­naue Wert­ermitt­lung er­laubt. Hierzu müssen wiederum Kenntnisse über die Auswirkungen von Unterschieden und Abweichungen erforderlich.

Mit an­deren Wor­ten: Der Wert eines bestimm­ten Apfels kann nur ermit­telt werden, wenn Äpfel mit Äpfeln und nicht mit Bir­nen vergli­chen werden.

Wenn also z.B. aus On­line- oder Zeitungs­inseraten un­geprüf­te, un­voll­stän­dige und unter­schied­liche sub­jek­tive An­gaben zu Grunde ge­legt wer­den, wer­den bei einer un­korri­gierten und un­gefil­ter­ten Aus­wertung Äpfel mit Birnen ver­glichen. Dabei ist nicht zu unter­stellen, dass bewusst un­rich­tige oder un­voll­stän­dige An­ga­ben ge­tätigt wer­den. Inse­rate und Exposés die­nen nicht da­zu, die zur Wert­ermitt­lung erfor­der­lichen Daten voll­ständig anzu­geben, sondern das Interesse durch eine kurze und knappe Dar­stel­lung der Immo­bilie zu erwecken.

So ist die Aus­wer­tung von ent­sprechen­den An­gebots­preisen, die bei vielen Online-Porta­len ange­boten wird, zwar eine gewisse Vergleichs­preis­ermittlung, hat jedoch mit einer Verkehrs­wert­ermitt­lung keine Gemein­sam­keiten.

Nur wenn die glei­chen objek­tiven Maß­stäbe ange­legt und tat­säch­lich erzielte Kauf­preise mit­einander verglichen wer­den, kann mit der Anwen­dung der Ertrags­wert-, Sach­wert- oder Ver­gleichs­wert­methode ein Verkehrs­wert ermittelt werden. Hierbei ist neben der Analyse des Zustandekommens des Kaufpreises eine Objektbesichtigung unter Feststellung der objektiven Kriterien unerlässlich.

Verblei­ben nach der Zuord­nung von objek­tiv vergleich­baren Objek­ten mit mög­lichst vielen vergleich­baren Eigen­schaften nur noch wenige Ob­jekte, ist anderer­seits eine Aus­wertung nicht immer reprä­sentativ.

Der Ertrags­wert ist von Bedeu­tung, wenn mit Immo­bilien Gewinne, d.h. Ren­diten erzielt wer­den sollen. Typische Objekte sind Mehr­familien­wohn­haus- oder Büro­grund­stücke.
Die Her­stellungs­kosten sind grund­sätzlich hoch und im Ver­hält­nis nur unter­geordnet von der Lage abhängig. Die Errich­tung eines großen Büro­gebäu­des oder mehr­stöckigen Geschoss­wohnungs­baus wäre auch in nicht nach­gefrag­ten länd­lichen Gebie­ten mit hohen Kosten ver­bun­den. Dem gegen­über­stehende Miet­ein­nahmen sind jedoch gering oder im schlech­testen Fall nicht vor­han­den. Der gewünschte Zweck, durch aus­lösende Investi­tionen Gewinne zu gene­rieren, würde sich nicht ein­stellen. Solche Ob­jekte sind daher in struk­tur­schwachen Räu­men nicht oder nur sehr sel­ten vor­han­den. Im um­gekehr­ten Fall können in stark nach­gefrag­ten Ballungs­zentren mit ver­gleich­baren Investionen ver­hältnis­mäßig hohe Miet­ein­nahmen bzw. Rendi­ten erzielt wer­den. Die Anzahl der Ver­gleichs­objekte sowie die zur Wert­ermitt­lung er­forder­lichen Anga­ben und damit die Aus­sage­kraft von Aus­wertungen steigen ent­sprechend an. Dennoch können bei diesen Immo­bilien die reinen Her­stellungs­kosten nicht als Wert­maß­stab heran­gezogen wer­den.

Der Sach­wert steht im Vor­der­grund, wenn der Zweck der Immo­bilie nicht der Rendite­erzielung, sondern der Erfül­lung eigener Wün­sche oder Bedürf­nisse dient. Dies sind typischer Weise Ein­familien­wohn­haus­grund­stücke. Hier spielen die Her­stellungs­kosten und die Preise für unbe­baute Grund­stücke eine wesent­liche Rolle. Auch sind diese sowohl in länd­lichen Räumen als auch in Ballungs­zentren in größerer Anzahl anzu­treffen. Da Ein­familien­wohn­haus­grundstücke jedoch selten vermie­tet werden, sind nur wenige Ver­gleichs­mieten oder -erträge zur Anwendung des Ertrags­wert­verfahrens vorhan­den. Der Ertrags­wert hat daher bei diesen Objek­ten eine geringere Aus­sage­kraft.

Die Vergleichs­wert­methode kann in den Fällen ange­wendet, in denen eine aus­reichend große Anzahl tat­säch­lich reali­sierter Ver­gleichs­preise von hin­reichend ver­gleich­baren Objek­ten vor­liegen, die zudem inner­halb eines kurz zurück­liegen­den Zeit­raums gezahlt wur­den. Die Ab­weichungen in den Beschaf­fen­heiten und Eigen­schaf­ten dürfen nur so groß sein, dass diese bereits mit ge­ringen Zu- oder Ab­schlägen erfasst wer­den können. Bei be­bau­ten Grund­stücken kön­nen diese For­derungen nur sel­ten erfüllt wer­den, so dass die Methode haupt­säch­lich bei unbe­bau­ten Grund­stücken ange­wen­det wer­den kann.