Erwerbsnebenkosten - nicht zu unterschätzen! Je geringer die Maklerkosten sind, desto größer wird die Gewinnspanne für den Verkäufer.
Ratgeber Verkaufen/Kaufen
Beim Kauf einer Immobilie liegt die obligatorische Empfehlung auf die Bereithaltung von mindestens 20% Eigenkapital in der Tatsache begründet, dass zum einen die Gesamtsumme eines Kaufpreises von Hypothekenbanken i.d.R. nicht finanziert wird und zum anderen mit erheblichen Zinsaufschlägen bei möglichen Vollfinanzierungen zu rechnen ist. Die Empfehlungen zur Eigenkapitalquote schließen jedoch Erwerbsnebenkosten nicht ein.
Bei der Finanzierung bzw. Beleihung steht die Immobilie als Pfandobjekt im Vordergrund. Beliehen wird ausschließlich ein Beleihungswert und nicht der Gesamtbetrag, der zum Erwerb des Beleihungsobjekts aufgebracht werden muss.
Die Folge ist, dass alle Kosten, die nicht durch eine Weiterveräußerung des Pfandobjekts im Verwertungsfall zurückfliessen würden, nicht zu den Bedingungen finanziert werden, mit der die Immobilie an sich beliehen wird. Meistens werden die Kostenpunkte von den Banken überhaupt nicht finanziert, sondern sind aus eigener Tasche zu zahlen.
Diese Kosten sind die sogenannten Erwerbsnebenkosten bzw. Grunderwerbsnebenkosten.
Löwenanteile der Grunderwerbsnebenkosten:
Meist nicht finanziert werden die
- Grunderwerbsteuer (3,5% - 6,5%)
- Notarkosten (ca. 1%)
- Grundbuchkosten (ca. 0,5%)
Wie wirken sich die Grunderwerbsnebenkosten auf den Kaufpreis aus?
Ob und zu welchen Bedingungen eine Immobilie veräußert werden kann, ist eine Frage des Angebots und der Nachfrage und mündet in der Bereitschaft eines Interessenten, einen gewissen Preis zu zahlen. Es ist zwar möglich, dass ein Anbieter nur einen bestimmten Kaufpreis akzeptiert, zum einer Veräußerung käme es ohne die Zahlungsbereitschaft des Interessenten jedoch nicht.
Aus der Sicht eines Interessenten ist hierbei nur die Höhe des Gesamtpreises ausschlaggebend. Kaum von Bedeutung ist hingegen, wie sich dieser Preis zusammensetzt. Ein Vergleich zu Brutto- oder Nettopreisen im Zusammenhang mit der Umsatzsteuer kann hier durchaus gezogen werden.
Ein Beispiel hierzu:
Ein Interessent oder Käufer zeigt für eine gewisse Immobilie die Bereitschaft einen Preis von 250.000,- € zu zahlen. Ob sich der Preis aus einem Kaufpreis von
- rd. 235.850,- € und mit Grunderwerbsnebenkosten von ca. 6%, also rd. 14.150,- € oder
- rd. 242.700,- € mit Grunderwerbsnebenkosten von 3%, also rd. 7.280,- €
zusammensetzt, spielt aus der Sicht eines Interessenten nur sehr untergeordnet eine Rolle.
Der Unterschied liegt lediglich darin, dass im ersten Fall eine kleinere Summe als günstigere Ausgangslage einer Finanzierung zu Grunde gelegt werden würde, dafür jedoch eine größere Summe aus eigenen Mitteln gezahlt werden müsste.
Für einen Verkäufer ergibt sich ein anderes Bild. Er würde im zweiten Fall einen Mehrerlös von rd. 242.700,- € - rd. 235.850,- € = rd. 6.850,- € erzielen.
Fazit:
Änderungen in der Höhe der Grunderwerbsnebenkosten führen zu Verschiebungen in dem Erlös (Kaufpreis), der sich für den Verkäufer ergibt. Die Gesamterwerbskosten (bzw. das Immobilienpreisniveau) ändern sich jedoch hierdurch nicht.
Wie wirken sich die Maklerkosten auf das Immobilienpreisniveau aus?
In vielen Veröffentlichungen werden die Maklerkosten als Grunderwerbsnebenkosten betrachtet. Dies würde jedoch nur zutreffen, soweit diese ausschließlich vom Erwerber zu zahlen sind. Sind die Maklerkosten ganz oder teilweise vom Verkäufer zu zahlen, sind sie entsprechend als Veräußerungsnebenkosten zu bezeichnen.
Dennoch verbleibt es insgesamt nur bei Verschiebungen mit Auswirkungen für den Verkäufer.
Das obige Beispiel einschließlich Maklerkosten:
Die Bereitschaft zur Zahlung eines Preises von 250.000,- € bleibt unverändert. Ob sich nun der Preis aus einem Kaufpreis
- von rd. 225.200,- € und mit Grunderwerbsnebenkosten von ca. 6% einschl. Maklerprovision von rd. 5%, also rd. 24.800,- € oder
- einem Kaufpreis von rd. 235.850,- € mit Grunderwerbsnebenkosten von 6%, also rd. 14.150,- €
zusammensetzt, spielt aus Sicht des Käufers wiederum kaum eine Rolle.
Zahlt der Verkäufer die Maklerprovision, kann er im Gegenzug den Kaufpreis von 235.850,- € einstreichen.
Die Provision würde in diesem Fall 5% von 235.850,- € = rd. 11.800,- € betragen, so dass unter dem Strich mit 235.850,- € - 11.800,- € = 224.000,- € nahezu der gleiche Betrag, wie bei einer Zahlung durch den Erwerber verbleibt.
Hohe Maklerkosten reduzieren den Kaufpreis:
Ganz gleich ob ein Verkäufer die Maklerkosten zahlt oder der Käufer. Von der zur Verfügung stehenden Summe, die ein Käufer zu zahlen bereit ist, verbleibt einem Verkäufer als Kaufpreis nur der um die Maklerkosten verminderte Betrag.
Eine andere Sichtweise ergibt sich prinzipiell auch dann nicht, wenn das Immobilienpreisniveau geändert bzw. angepasst werden würde.
Sollte eine Verkäufer zum Ausgleich der kaufpreismindernden Nebenkosten entsprechende Aufschläge auf den Kaufpreis vornehmen wollen, würde er hiermit in das Immobilienpreisniveau eingreifen. Anstatt den aus den Beispielen oben zu Grunde gelegten 250.000,- € wären somit höhere Gestehungskosten von einem Käufer aufzubringen.
Das obige Beispiel mit Anpassung des Immobilienpreisniveaus:
Anstatt der Zahlung eines Preises von 250.000,- €, müsste ein Interessent nun einen Preis von 250.000,- € + 11.800,- € = rd. 262.000,- € zahlen.
Ob ein Käufer daraufhin seine Bereitschaft zur Zahlung aufrecht erhalten würde, ist jedoch unklar und hängt von anderen Faktoren ab.
Hier kämen die Wirkungen von Marktmechanismen bzw. die Auswirkungen auf die Nachfrage ins Spiel. Würde eine entsprechende Nachfrage die Durchsetzung höherer Kaufpreise erlauben, könnte dies aber auch vollkommen unabhängig von der Höhe der Nebenkosten oder sonstigen Belastungen wahrgenommen werden. Einer besonderen Rechtfertigung, wie sie gerne von Monopolisten anderer Wirtschaftszweige (z.B. Lebensmittel oder Energiebetriebe) suggeriert werden, bedarf es bei Immobilien aufgrund der Marktintransparenzen ohnehin nicht.
Hinsichtlich der Maklerkosten wären aus der Sicht eines Verkäufers künstliche oder risikobehaftete Eingriffe in das Immobilienpreisniveau mit ggf. sinkender Nachfrage jedoch nicht erforderlich, wenn sich die Kosten nicht oder nur gering niederschlagen.
Zugleich sind die Maklerkosten der einzige Kostenpunkt, auf den unmittelbar Einfluss genommen werden kann.
Je geringer die Maklerkosten sind, desto größer wird die Gewinnspanne für den Verkäufer. Werden die nicht unbedingt notwendigen Maklerleistungen gar nicht in Anspruch genommen, könnte die gesamte Maklerprovision auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, ohne dass ein Interessent insgesamt mehr zahlen müsste.
Bleibt der Kaufpreis hierbei unverändert, werden die Erwerbskosten für einen Interessenten geringer. Der Interessentenkreis und die Nachfrage nehmen zu.