Glossar
Baulasten
Eine Baulast ist eine Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Baugenehmigungsamt oder Bauaufsichtsamt, bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Sie sind häufig erforderlich, wenn Auflagen an genehmigungspflichtige Bauvorhaben nur durch die Inanspruchnahme eines fremden Grundstücks (z.B. als Erschließungsweg, zur Leitungsdurchführung oder als Parkplatz) erfüllt werden können. Das Bauvorhaben wird genehmigt, sobald der Eigentümer des fremden Grundstücks diese Verpflichtung schriftlich gegenüber der Baubehörde abgibt. Dies geschieht durch eine Eintragung in das Baulastenverzeichnis, welches bei der Baugenehmigungsbehörde geführt wird. Zur Durchsetzung der Verpflichtung ist ein Eingreifen der Baubehörde erforderlich. Eine Eintragung kann auch nur mit Zustimmung der Baubehörde wieder gelöscht werden.
Baumängel, -schäden
Im Rahmen einer Verkehrswert-/Marktwertermittlung werden Baumängel und Bauschäden augenscheinlich und ohne Bauteilöffnungen festgestellt und berücksichtigt. Die Entfernung von Möbelstücken (insbesondere große Schränke) sowie Bodenbelägen (z.B. Teppiche) und Wand- und Deckenverkleidungen (z.B. Holztafeln, Gipskartonagen) ist regelmäßig nicht vorgesehen. Auch zeitweise auftretende Mangelfolgeerscheinungen (z.B. Feuchte nur bei starkem Regen) können nur bedingt oder nur zufällig erkannt werden, insbesondere wenn diese (z.B. durch einen Anstrich) kaschiert wurden. Eine vergleichbare Situation tritt ein, wenn eine fehlende Abdichtung erdberührender Bauteile oder Flachdächer (noch) nicht zu Mangelfolgeerscheinungen führen. Schließlich kann auch eine Befragung von Ortsterminteilnehmern je nach Interessenlage und Anlass der Wertermittlung und je nach Kenntnisstand der Teilnehmer unterschiedlich ausfallen. Werden Baumängel oder Bauschäden entdeckt, die die gewöhnliche Gebrauchstüchtigkeit beeinträchtigen (können), kann eine abschließende Beurteilung oftmals nur durch Bauteilöffnungen festgestellt werden. In diesem Zusammenhang lässt z.B. eine feuchte Stelle an Außenwand- oder Dachbereichen den Rückschluss auf deren Ursprung und Schadensausmass regelmäßig nicht zu. Es kann sich dabei schließlich um ein Rohrschaden, eine undichte Stelle in einer Abdichtung als auch eine gänzlich fehlende Abdichtung handeln. Dies führt u.a. auch dazu, dass eine abschließende Feststellung des Gesamtzustands von baulichen Anlagen nur bedingt getroffen werden und eine genaue Aussage zu Mangel- oder Schadensbeseitigungskosten nur unter Umständen erfolgen kann. Finden Mangel- oder Schadenbeseitigungskosten bei einer Verkehrswert-/Marktwertermittlung einen gesonderten Eingang, können diese daher nur pauschal und unter diesen Bedingungen erfolgen.
Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht umfasst die Regelungen im Baugesetzbuch (BauGB). Kernstück des BauGB sind Regelungen zur Zulässigkeit von (baulichen) Vorhaben im Rahmen der Gestaltung von Grundstücksflächen auf der Gemeindeebene. Hierzu können die Gemeinden auch Bauleitpläne (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) erstellen. Zusammen mit den Vorschriften der Landesbauordnungen, die weitgehend die Sicherheit und den Gefahrenschutz bei der Errichtung von baulichen Anlagen regeln, stecken diese Regelungen die Voraussetzung für eine Genehmigung von baulichen Anlagen (Baugenehmigung) als auch anderen Nutzungen ab. Daneben bestehen Regelungen und Vorschriften zur der Durchführung von städtebaulichen Verfahren (Sanierungsmaßnahmen, Erschließung, Baulandbeschaffung etc.). Zur Verwirklichung und Umsetzung der städtebaulichen Verfahren können von Gemeinden Satzungen erlassen, die die freie Verfügbarkeit und Grundstücksnutzung einschränken. Hierbei entstehen auch positive sowie negative Einflüsse auf Grundstückswerte, deren Berücksichtigungen (Ausgleichung von Vorteilen, Entschädigungen) ebenfalls im BauGB geregelt werden.
Beiträge und Abgaben nach BauGB und KAG
Dies sind in erster Linie erstmalige Erschließungskosten und Naturschutzbeiträge gemäß Baugesetzbuch(BauGB)sowie Ausbaubeiträge für Erschließungsstraßen und Baukostenzuschüsse für Grundstücksanschlüsse an Ver- und Entsorgungsleitungen gemäß kommunalem Abgabegesetz (KAG). Weiterhin fallen bei dem Abschluss von städtebaulichen Verfahren (Sanierungs- oder Umlegungsverfahren) gemäß BauGB ebenso Beiträge und Abgaben an, die vom jeweiligen Eigentümer zu zahlen sind. Aber auch Stellplatzablösebeträge im Rahmen von Baugenehmigungsbedingungen gehören hierzu. Die Abgaben und Beiträge sind zwar grundsätzlich von demjenigen zu zahlen, der im Zeitpunkt der Zustellung des Zahlungsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist, sie ruhen jedoch bis zur Zahlung als sogenannte öffentliche Last auf dem Grundstück. Das bedeutet, dass im Falle einer Veräußerung des Grundstücks und einer noch nicht erfolgten Zahlung der neue Eigentümer mit der Forderung belastet wird.
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis aus einem gewünschten Darlehen eines Darlehensnehmers und einem von einer Hypothekenbank ermittelten Wert einer Immobilie im Falle einer Immobilienfinanzierung. Die Gewährung von Immobiliendarlehen erfolgt i.d.R. nur unter der Bedingung einer Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung (Vollstreckungsunterwerfung) im Falle des Ausbleibens von Zahlungen der vereinbarten Rückzahlungsraten, was notariell festgehalten wird. Der Darlehensgeber kann somit die Zwangsversteigerung betreiben, ohne darauf vor Gericht klagen zu müssen. Bei den hohen Darlehenssummen, die ausgezahlt werden, würde eine Hypothekenbank ansonsten nicht lange bestehen. Um festzustellen, welcher Erlös bei einer etwaigen Zwangsversteigerung zu erwarten ist, wird von der Hypothekenbank ein Immobilienwert ermittelt. Dabei kann der Wert bei Wohnimmobilien gemäß §24 BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung) bis zu einer Darlehenssumme von 400.000,00 € von der Hypothekenbank auf eigene Art und Weise ermittelt werden, wenn die Immobilie besichtigt wurde. Ab einer Darlehenssumme von 400.000,00 € und bei gewerblichen Immobilien ist ein Beleihungswert gemäß BelWertV zu ermitteln. Durch die Gegenüberstellung der gewünschten Darlehenssumme mit diesem Wert entsteht somit ein Risikomaß für den Ausfall der Rückzahlung. Bei einem Beleihungsauslauf von 100% (Darlehenssume/Wert = 1), bedeutet dies, dass die Hypothekenbank im Falle einer Zwangsversteigerung mit einem Erlös rechnen kann, der dem ermittelten Wert entspricht. Der Beleihungsauslauf ist nicht nur bei der Entscheidung zur Vergabe eines Darlehens sondern auch bei der Festlegung eines Darlehenszinses entscheidend. Er wird auch als Fremdkapitalquote oder LTV (engl. Loan To Value) bezeichnet. Die Aussagekraft des Beleihungsauslaufs steht und fällt mit der Art und Weise der Wertermittlung bzw. wer die Wertermittlung in welchem Interesse durchführt. Daher wurden vom Gesetzgeber das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die zugehörige BelWertV mit mehr oder weniger strengen Regeln eingeführt. Nicht bei der Wertermittlung berücksichtigt werden die sogenannten Grunderwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, vor allem aber jedoch die Grunderwerbsteuer und die sehr hohen Maklercourtagen. Die Grunderwerbsnebenkosten erhöhen den Wert einer Immobilie nicht, haben jedoch einen Einfluss auf den Beleihungsauslauf und damit den Hypothekenzins bei deren Einbeziehung in das Darlehen.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit belastet ein Grundstück in der Weise, dass eine bestimmte Person (auch juristischen Personen (Gesellschaften, öffentlich-rechtliche Einrichtungen etc.)) das Grundstück im Gegensatz zum Nießbrauch nur in einzelnen Punkten nutzen darf. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist dabei dauerhaft an ein Grundstück und nicht an eine bestimmte Person gebunden (dingliches Recht) und geht mit dem Ableben der Person, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit erfolgt unter. Eine Vererbung oder Veräußerung der Begünstigung ist nicht möglich. Im Unterschied zu einem lediglichen (schuldrechtlichen) Vertrag zwischen zwei Personen geht die Vereinbarung auf unbekannte Dritte über. Wegen dieser Auswirkung ist es erforderlich, dass sich die nicht eingebundenen Dritten zumindest über die Vereinbarung informieren können. Daher erfolgt eine Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch, die nur mit Zustimmung der begünstigten Person gelöscht werden kann.
Bewilligung
Die Bewilligung ist die Voraussetzung zur Eintragung eines Rechts im Grundbuch. Eine Eintragung oder eine Änderung des Rechts erfolgt unabhängig von der Wirksamkeit eines zu Grunde liegenden Vertrags grundsätzlich nur bei Beantragung und Bewilligung des/der Berechtigten. Der Abgabe der Bewilligung (Einwilligung) erfolgt regelmäßig durch Unterschrift unter einem Notarvertrag in dem gleichermaßen auch die Vereinbarung und die Bedingungen des Rechts geregelt werden. Die Bewilligung ist öffentlich durch den Notar zu beglaubigen, d.h. der Notar muss bestätigen, dass die Abgabe der Bewilligung vor ihm erfolgt ist.
Bodenrichtwertkarte
In der Bodenrichtwertkarte sind die Bodenwerte (Wert des Grund- und Bodens ohne bauliche Anlagen) für eine Mehrheit von Grundstücken zu einem bestimmten Zeitpunkt (Stichtag) dargestellt, die im (fiktiv) unbebauten Zustand in einem gewissen Rahmen vergleichbar sind. Hierzu werden idealerweise tatsächlich vereinbarte Vergleichspreise aus Notarverträgen herangezogen. Grundlage ist die Liegenschaftskarte, in der zu diesem Zweck Grundstückszonen abgebildet werden. Innerhalb dieser Zonen werden einzelne Richtwerte ausgewiesen, wobei sich der Richtwert auf bestimmte wertbeeinflussende Eigenschaften und Beschaffenheiten bezieht. Bei der Bodenwertermittlung eines konkreten Grundstücks innerhalb einer Zone sind Abweichungen von diesen Eigenschaften und Beschaffenheiten zu berücksichtigen. Liegen bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts keine Vergleichspreise von unbebauten Grundstücken vor, sind intersubjektive Schätzung vorzunehmen, deren Ableitungen nachvollziehbar und begründet sein sollten.
Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ermöglicht einem Berechtigten die Nutzung eines fremden Grundstücks in eingeschränktem Umfang. Hierzu gehören der Nießbrauch, die Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeit sowie das Wohnungsrecht und das Dauerwohn-/Dauernutzungsrecht. Die Dienstbarkeit wird in das Grundbuch eingetragen und entfaltet somit Wirksamkeit gegenüber Rechtsnachfolgern.
Einräumungsvertrag
Der Einräumungsvertrag ist eine Art der Begründung von Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) oder Teileigentum (bei nichtwohnlichen Zwecken). Sie ist eine Vereinbarung von Miteigentümern an einem Grundstück, dass deren Miteigentumsanteile mit einem Sondereigentum an abgeschlossenen Nutzungseinheiten innerhalb von Gebäuden verbunden werden sollen. Die Miteigentumsanteile beinhalten hierbei nicht nur das Miteigentum an Grund- und Boden, sondern auch an allen weiteren Bestandteilen des Grundstücks, insbesondere den baulichen Anlagen. Das Sondereigentum begrenzt wiederum einzelne Nutzungseinheiten innerhalb von Gebäuden, so dass die außerhalb der Nutzungseinheiten befindlichen Gegenstände im Miteigentum aller Miteigentümer (gemeinschaftliches Eigentum) verbleiben. Damit nun ein ungestörtes Nebeneinander von Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums möglich wird, werden im Einräumungsvertrag zusätzlich diesbezügliche Regelungen vereinbart. Dies betrifft auch die jeweiligen Rechte und Pflichten. Der mögliche Regelungsgehalt wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgegeben. Zum Einräumungsvertrag gehört auch ein Aufteilungsplan, aus dem hervorgeht, welche Anteile dem gemeinschaftlichen Eigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind.
Erbbaurecht
Im deutschen Recht ist eine getrennte Behandlung von Grund und Boden und den darauf befindlichen Gebäuden i.d.R nicht vorgesehen. Der Grund und Boden und die darauf befindlichen Gebäude sind wesentliche und untrennbare Bestandteile eines Grundstücks und können z.B. auch nicht getrennt veräußert werden. Eine Ausnahme hiervon ermöglicht die Einräumung eines Erbbaurechts. Der Eigentümer des Grund und Bodens räumt einer weiteren Person gegen Zahlung eines Erbbauzinses das befristete Recht ein, auf dem Grundstück ein Gebäude (als Eigentum) zu haben. Dies erfordert eine entsprechende Eintragung im Grundbuch und verbindliche Regelungen zur Behandlung von eigentumsrechtlichen Rechten und Pflichten sowie zur Bewirtschaftung. In einem Erbbaurechtsvertrag, der auf den grundlegenden gesetzlichen Regelungen der Erbbaurechtsverordnung beruht, können diese Regelungen vereinbart werden. Hieraus ergeben sich auch steuerrechtliche Besonderheiten.
Erbpacht
Die Erbpacht beruht auf dem Prinzip eines Erbbaurechts, ist jedoch nicht mit diesem zu verwechseln oder als Synonym des Erbbaurechts zu bezeichnen. Die Erbpacht stammt aus dem Mittelalter und fusst auf unveräußerliche und ununterbrochene vererbliche Lehen als Abgabe an den Gutsherren für die Bereiststellung von Inventar auf dem Grundstück. Die Erbpacht wurde ab dem 18. Jahrhundert nach und nach beseitigt und ab 1947 gänzlich in Deutschland abgeschafft.
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Rechte, die es einer bestimmten Person oder dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks gestatten, ein fremdes Grundstück zu einem bestimmten Zweck zu begehen, zu befahren oder als Leitungsdurchführung (oder -überführung) zu nutzen. Meist sind dies die Eigentümer des unmittelbaren Nachbargrundstücks oder Energieversorgungsunternehmen. Die Ausgestaltung des Rechts erfolgt durch eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs und ist somit für den jeweiligen Eigentümer des betroffenen Grundstücks als dingliches Recht (dinglich = an das Grundstück gebunden) verbindlich. Das Grundbuch ist beim zuständigen Amtsgericht (dort im Grundbuchamt) gegen eine Gebühr erhältlich.
Grundbuch
Da man bei einem Grundstück nicht ohne weiteres erkennen kann, wer der Eigentümer ist und ob weitere Personen Rechte an dem Grundstück besitzen, werden die Rechte an dem Grundstück verbindlich in einem Rechtsregister -dem Grundbuch- eingetragen. Der Aufbau und die möglichen Inhalte des Grundbuchs sind gesetzlich reglementiert. Die Lage und die Grenzen des Grundstücks lassen sich jedoch nur in Verbindung mit dem Liegenschaftskataster ausfindig machen. Die Zuordnung eines Grundstücks erfolgt sowohl im Grundbuch als auch im Liegenschaftskataster über Flurstücksbezeichnungen.
Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück in der Weise, dass der jeweilige Eigentümer des Grundstücks gewisse Dinge zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines fremden Grundstücks zu dulden oder zu unterlassen hat. Die Grunddienstbarkeit ist also dauerhaft an ein Grundstück und nicht an eine bestimmte Person gebunden. Im Unterschied zu einem Nutzungs- oder Unterlassungsvertrag zwischen zwei Personen gilt die Grunddienstbarkeit auch gegenüber Dritten. Wegen dieser Auswirkung ist es erforderlich, dass sich die nicht eingebundenen Dritten über das Vorhandensein und die Bedingungen einer Grunddienstbarkeit informieren können. Daher erfolgt eine Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch, die nur mit Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des begünstigten Grundstücks gelöscht werden kann.
Kaufpreissammlung
Eine Kaufpreissammlung ist eine Sammlung aller Immobilienkaufpreise, die unter gewöhnlichen Umständen zu Stande gekommen sind. Hierzu werden Abschriften aller Kaufverträge ausgewertet, die gemäß §195 BauGB einem Gutachterausschuss zugesendet werden müssen. Der Gutachterausschuss ist ein selbstständiges und unabhängiges Sachverständigengremium, dessen Geschäftsstelle sich in einer Landesbehörde oder einer kommunalen Behörde befindet. Unmittelbare Informationen aus der Kaufpreissammlung sind nur öffentlichen Stellen sowie qualifizierten Sachverständigen zugänglich.
Liegenschaftskarte
In der Liegenschaftskarte sind alle Grundstücke durch Grundstücksgrenzen (Linien zwischen Grenzpunkten, die als Kreise dargestellt sind) und davon abgesetzt Gebäude (durch farbliche oder andere Signaturen) grafisch dargestellt. Die Grundstücke oder auch Flurstücke sind mit einer Flurstücksnummer versehen.
Liegenschaftskataster
Das Liegenschaftskataster besteht aus der Liegenschaftskarte und der Liegenschaftsbeschreibung. In der Liegenschaftskarte sind alle Grundstücke durch Grundstücksgrenzen (Linien zwischen Grenzpunkten, die als Kreise dargestellt sind) und davon abgesetzt Gebäude (durch farbliche oder andere Signaturen) grafisch dargestellt. In der Liegenschaftsbeschreibung sind weitere Eigenschaften und Beschaffenheiten des Grundstücks enthalten. Die Grundstücke werden als Flurstück bezeichnet und i.d.R mit einer Nummer versehen. Das Liegenschaftskataster ist u.a. auch das amtliche Verzeichnis des Grundbuchs. Die Zuordnung erfolgt über die Bezeichnung Gemarkung - Flur - Flurstück. Der Liegenschaftskarte und/oder die Liegenschaftsbeschreibung ist bei der zuständigen Katasterbehörde gegen eine Gebühr erhältlich.
Nießbrauch
Der Nießbrauch ist das Recht einer bestimmten Person zur Nutzung des gesamten eigentumsrechtlichen Grundstücks auf Lebenszeit. Der Nießbrauch ist nicht veräußerlich und auch nicht vererbbar, erlaubt jedoch die "Früchte" des Grundstücks zu behalten. Hierbei ist neben der tatsächlichen Fruchtziehung auf landwirtschaftlichen Grundstücken vor allem an Mieteinnahmen aus Vermietungen zu denken. Im Gegensatz zu einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit wird das Besitzrecht umfassender genutzt.
Notwegerecht
Fehlt einem Grundstück die ordnungsgemäße Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer des betroffenen Grundstücks ein Nachbargrundstück zur Herstellung der Verbindung in Anspruch nehmen. Die Dauer der Inanspruchnahme ist nur bis zum Zeitpunkt der Behebung des Mangels möglich. Der Umfang der Inanspruchnahme richtet sich nach der Nutzung des verbindungslosen Grundstücks. Bei baulichen Nutzungen sollte also das Befahren des Notwegs möglich sein, während bei einem unbebauten Grundstück lediglich das Begehen eingeräumt werden muss. Zur Benutzung eines Notwegs ist eine Forderung an die Eigentümer der Nachbargrundstücke zu stellen. Die Forderung ist Tatbestandsmerkmal für das Entstehen der Duldungspflicht und muss zur Durchsetzung bei etwaigen Verweigerungen eingeklagt werden. Die Gewährung des Notwegs bindet jedoch nicht automatisch auch die Rechtsnachfolger (die nächsten Eigentümer) der betroffenen Grundstücke sondern müsste erneut verlangt (ggf. eingeklagt) werden. Die Duldung ist mit einer Notwegrente zu entschädigen, die auf der wirtschaftlichen Wertminderung des in Anspruch genommenen Grundstücks zum Zeitpunkt der Entstehung beruht.
Qualitätsstichtag
Datum, auf das sich die Wertermittlung hinsichtlich des rechtlichen und tatsächlichen Zustands des Grundstücks bezieht. Da sich im Laufe der Zeit rechtliche Bedingungen und insbesondere bauliche Anlagen (Erweiterungen, Abriss, Modernisierungen) ändern, ist ein bestimmter Zeitpunkt festzulegen. Dieser Zeitpunkt kann nur aktuell oder weiter zurückliegend sein.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist eine Art der Begründung von Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) oder Teileigentum (bei nichtwohnlichen Zwecken). Sie ist eine Erklärung seitens des Eigentümers eines Grundstücks, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile einerseits und Sondereigentume an abgeschlossenen Nutzungseinheiten innerhalb von Gebäuden anderseits aufgeteilt wird. Mit der Übergabe der Erklärung an das Grundbuchamt und der entsprechenden Aufteilung des Grundstücks wird die Erklärung wirksam. Die Aufteilung erfolgt durch die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit einem Sondereigentum, wodurch ein Wohnungs- oder Teileigentum letztendlich begründet wird. Die komplizierte Vorgehensweise ist erforderlich, weil Miteigentumsanteile an einem Grundstück keine räumlichen Abgrenzungen bewirken, sich aber rechtlich auf das gesamte Grundstück, insbesondere den baulichen Anlage ausdehnen. Alle Miteigentümer dürften ohne weitere Regelungen über alles verfügen und auch alles nutzen. Daher wird zusätzlich ein Sondereigentum eingeführt, das einzelne abgeschlossene Nutzungseinheiten hiervon abgrenzt, wobei außerhalb der Nutzungseinheiten befindliche Gegenstände weiterhin im Miteigentum aller Miteigentümer (gemeinschaftliches Eigentum) verbleiben. Damit ein Nebeneinander von Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums möglich wird, werden in der Teilungserklärungen zudem diesbezügliche Regelungen erklärt. Dies betrifft auch die jeweiligen Rechte und Pflichten. Der mögliche Regelungsgehalt wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgegeben. Zur Teilungserklärung gehört auch ein Aufteilungsplan, aus dem hervorgeht, welche Anteile dem gemeinschaftlichen Eigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind.
Instandhaltungsrücklagen
Im Rahmen der Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentumsanlagen werden auch Instandhaltungen und Instandsetzungen von gemeinschaftlichem Eigentum geplant und umgesetzt. Die Planung erfolgt dabei regelmäßig in einem Wirtschaftsplan, der von jeder Partei eingefordert werden kann. Da die entstehenden Kosten gemeinschaftlich zu tragen sind, wird auf ein (Bank-)Konto eine Summe angespart, aus der die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gezahlt werden. Die angesparte Summe wird als Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung bezeichnet und gehört zum gemeinschaftlichen Vermögen. Obwohl die Größe eines Miteigentumsanteils keinen unmittelbaren Einfluss auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums hat, sind die jeweiligen Rücklagen- oder Rückstellungsanteile gesetzlich anhand der Miteigentumsanteile zu zahlen. Die gesetzliche Regelung findet jedoch nur Anwendung, sobald keine anderen Regelungen vereinbart wurden. Daher werden in einigen Teilungserklärungen oder Einräumungsverträgen diesbezügliche Vereinbarungen getroffen. Auch in den Beschlüssen von Eigentümerversammlungen können solche Regelungen enthalten sein. Da die Instandhaltungsrücklage/Instandhaltungsrückstellung zum gemeinschaftlichen Vermögen gehört, sind einzelne Verfügungen nicht möglich. Reicht die Rücklage- oder Rückstellung nicht zur Deckung von Instandsetzungen aus, sind regelmäßig zusätzliche Sonderumlagen zu beschließen.
Überbau
Der Überbau ist die unabsichtliche Errichtung eines Gebäudes über die Grundstücksgrenzen hinaus, wobei bei der Errichtung keine grobe Fahrlässigkeit vorliegen darf. Grob Fahrlässig ist in diesem Zusammenhang z.B. eine ausgebliebene zeitnahe Feststellung der Grenze durch amtliche Vermessungen. Der Überbau ist vom Eigentümer des überbauten Grundstücks zu dulden, es sei denn er hat unmittelbar vor oder zu Beginn der Errichtung widersprochen. Im Vordergrund steht hierbei die Verhinderung einer Zerschlagung von wirtschaftlichen Werten, die nicht im Verhältnis zur Duldung der Inanspruchnahme des (fremden) Grundstücksteils steht. Kein im Rechtssinn zu duldender Überbau sind über die Grenze gebaute Anlagen, die keine Gebäude sind (Mauern, Zäune). Auch Gebäudeteile die ohne Zerstörungen des Restgebäudes innerhalb der Grundstücksgrenzen beseitigt werden können, sind regelmäßig nicht zu dulden. Die Duldung ist mit einer Überbaurente zu entschädigen, die auf der wirtschaftlichen Wertminderung des überbauten Grundstücks zum Zeitpunkt der Überbauung beruht.
Wertermittlungsstichtag
Datum, auf das sich die Wertermittlung hinsichtlich der konjunkturellen Verhältnisse bezieht. Da sich im Laufe der Zeit wertbeeinflussende Baupreise, Mieten, Bodenpreise etc. und damit auch Werte ändern, ist ein bestimmter Zeitpunkt festzulegen. Dieser Zeitpunkt kann nur aktuell oder weiter zurückliegend sein, da sich insbesondere äußere Einflüsse und Einwirkungen auf Preise naturgemäß nicht vorhersagen lassen.
Wohnfläche
Die Ermittlung der Wohnfläche eines Wohngebäudes kann auf unterschiedliche Weisen erfolgen. Gesetzliche Vorgaben bestehen nur für den preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungsbau) in der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die die Wohnflächenberechnung in der 2. Berechnungsverordnung (II.BV) ersetzt hat. Da es auf den freien (nicht preisgebundenen) Wohnungsmarkt keine Vorschriften gibt, ist nicht nur jede andere Berechnungsweise erlaubt, sondern wird auch praktiziert. Eine Wohnflächenermittlung ohne die Angabe der Berechnungsweise ist daher nur sehr eingeschränkt verwertbar.
Wohnungsrecht
Das Wohnungsrecht ist eine besondere beschränkt persönliche Dienstbarkeit und räumt dem Berechtigten eine lebenslange Nutzung eines Gebäudeteils oder ganzen Gebäude zu Wohnzwecken ein. Die Ausdehnung der Nutzung auf andere als zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten (z.B. Garage) ist erlaubt, soweit diese untergeordnet bleibt. Das Wohnungsrecht ist nicht veräußerlich und nicht vererbbar, auch eine Vermietung ist regelmäßig nicht erlaubt.