Kann man ein Haus ver­kau­fen/kau­fen?

Nimmt man die Frage wört­lich, bräuchte man schwe­re Ma­schi­nen und großes Werk­zeug. Mit "Haus" ist jedoch natürlich ein mit einem Ein­familien­wohn­haus be­bau­tes Grund­stück gemeint.

Bei der Beschrei­bung des Verkaufs­objekts kommt es nicht selten vor, dass tat­säch­lich nur das Ge­bäu­de beschrieben wird. Der Grund- und Boden rückt in den Hin­ter­grund oder wird gar nicht beach­tet. Dabei hat der Grund- und Boden bzw. der un­bebau­te Grund­stücks­bereich ein we­sent­lich größere Be­deu­tung als vermu­tet. Nicht nur die Grund­stücks­fläche, sondern auch der Zu­schnitt und die bau­lichen oder sonstigen Nut­zungs­mög­lich­keiten ent­schei­den letzt­endlich, welcher Wert dem Grund­stück ins­gesamt zu­geord­net wer­den kann.

Kommt nur eine Nut­zung als Gar­ten­bereich in Frage oder liegen Teile des un­bebau­ten Grund­stücks­bereichs in einem Steil­hang, ist die Nut­zung und damit der Wert nicht mit einem Grund­stück ver­gleich­bar, auf dem zu­sätz­lich ein wei­teres Gebäude gebaut werden könnte oder die gesamte Grund­stücks­fläche ohne Probleme genutzt wer­den kann.

Könnte ein Grund­stücks­teil nicht nur zu­sätz­lich bebaut, sondern daneben auch eigen­ständig und unab­hängig genutzt werden, wird tat­säch­lich nicht nur ein "Haus" mit großem Garten, son­dern auch ein zu­sätz­liches Bau­grund­stück veräußert bzw. ge­kauft.

Es ist auch ein Unter­schied, ob ein sehr schmaler und langer Garten­bereich oder ein Garten­bereich mit günstigen Zuschnitt vor­han­den ist. Die Errichtung eines Gar­ten­hau­ses, die Gestal­tungen von Einfrie­dungen oder die Plat­zierung von An­pflan­zungen sind bei schma­len Grund­stücken nur sehr einge­schränkt mög­lich.

Die alleinige An­gabe der Grund­stücks­fläche gibt hierzu keinen Auf­schluss.

Liegt der Fokus bei einem "Hauskauf" aus­schließ­lich auf dem Ge­bäu­de ist es auch nicht aus­geschlossen, dass bei Kauf­preis­vor­stellungen oder An­gebots­preisen ver­gleiche zu Grund­stücken mit erheb­lich ab­weichen­den Grund­stücks­flächen ange­stellt wer­den, und dies nicht nur bei un­bedarf­ter Be­trachtungs­weise. Bei den von Mak­lern zum Kauf­preis­vorschlag gerne genutzten Formel Wohnfläche × V €/m² Wohnfläche (z.B. 150m² × 1.500 €/m² = 225.000,- €) wird die Grund­stücks­fläche und die sonstige Nutz­bar­keit des Grund­stücks nicht ex­pli­zit be­rück­sich­tigt. Bei An­gebots­preisen sollte daher nicht unbe­dingt von einer zuvor durch­geführten sorg­fäl­tigen Wert­ermitt­lung aus­gegangen wer­den.

Das Alter bzw. die Nutzungs­dauer des Gebäudes ist ebenso zu beach­ten. Zwar kann ein Ge­bäude bei gut erhaltener Bau­sub­stanz ohne weiteres reno­viert oder moderni­siert werden. Wirtschaft­lich gese­hen lohnt sich dies jedoch meist nur bei einzel­nen Bau­teilen. Ist ins­beson­dere die Haus­technik insgesamt ver­altet, können die Aus- und Ein­bau­kosten schnell in die Höhe steigen. Hier stellt sich die Frage, ob und wie lange das Ge­bäude noch den moder­nen Ansprüchen an Wohn­raum genügt. Sind dies nur noch wenige Jahre, rückt die zukünf­tige Grund­stücks­nutzung immer weiter in den Vor­der­grund.

Beson­deres Augen­merk ist auf Grund­stücke mit älte­ren Gebäu­den zu legen, bei denen die Instand­haltung so stark vernach­lässigt wurde, dass sich eine durch­grei­fende Moder­nisie­rung oder Kern­sanierung un­mittel­bar auf­drängen. Bei einer sorg­fäl­tigen Prüfung der Bausubstanz und der risiko­adjustierten Ein­schätzung der Sanierungs­kosten kann es dazu kommen, dass ein Abriß günstiger oder wirt­schaft­licher ist. - Dies sollte, kann jedoch oftmals erst nach dem Kauf geschehen! - Würde es hierzu kommen, hat man tat­säch­lich kein "Haus" sondern ein un­bebau­tes Grund­stück mit bestimm­ten Nut­zungs­möglich­keiten erwor­ben, denen die ganze Be­ach­tung ge­schenkt wer­den sollte.