Qualifikationen

Um diesem Sach­verhalt zu begegnen und den Gerichten, der Wirt­schaft und der All­gemein­heit Sachver­stän­dige mit beson­derer Sach­kunde und Unpartei­lichkeit zur Verfü­gung zu stellen, werden die Industrie- und Handels­kammern sowie die Ingenieur-, Archi­tekten-, Land­wirt­schafts- und Hand­werks­kammern mit der Auf­gabe betraut, Sach­verstän­dige in bestimm­ten Sach­gebieten öffent­lich zu be­stellen und zu ver­eidi­gen.

Die Vorgehens­weise ist ge­setz­lich gere­gelt und fin­det ihre Grund­lage in den §§36 und 36a der Gewerbe­ord­nung (GewO). Zum Nach­weis der beson­deren Sach­kunde sind vor­erst eine Über­sicht über be­reits ge­leistete erfolg­reiche Sach­ver­stän­digen­tätig­keiten und sonstige Fort­bildungs­nach­weise vorzu­legen sowie mehrere Muster­gut­achten ein­zu­reichen.

Reichen diese zum Nach­weis der beson­deren Sach­kunde nicht aus (Regel­fall), kann eine an­schließende Prü­fung vor einem un­abhängi­gen Sach­verstän­digen­gremium ab­legt wer­den, das eine ent­sprechen­de Empfeh­lung aus­spricht.

Der Be­stellungs­akt selbst er­folgt je­doch erst nach Anhö­rung des Sach­verstän­digen­gremiums und un­abhängi­ger Prü­fung der Be­stellungs­voraus­setzungen durch die Kammern in einem förm­lichen und gericht­lich an­fecht­baren Verwal­tungs­ver­fahren. Die öffent­liche Bestellung und Vereidi­gung ist seit dem Jahr 2002 regel­mäßig auf die Dauer von 5 Jahren be­fristet. Anschließende Ver­länge­rungen der be­friste­ten öffent­lichen Bestel­lung und Verei­di­gung müssen erneut be­antragt wer­den.

Be­stel­lungs­grundlagen, Sach­verstän­digen­ver­zeich­nis und weitere In­forma­tionen

Durch die europaweite Einführung von Akkre­ditierungs­stellen zur Harmoni­sierung euro­päischer Stand­ards im Bereich von Wa­ren und Dienst­leistungen können je­doch auch Zerti­fizierungs­stellen gemäß den nicht gesetz­lich ge­regel­ten DIN EN ISO 17024 akkre­ditiert werden. In Deutsch­land über­nimmt diese Auf­gabe die Deutsche Akkredi­tierungs­stelle (DAkkS) GmbH, deren Gesell­schafter sich aus der Bundes­republik Deutsch­land, den Bundes­ländern sowie dem Bundes­verband der Deutschen Industrie e.V. als Inter­essen­vertre­ter zusammen­setzen. Im Bereich der Immo­bilien­bewer­tung ent­wickeln die Zerti­fi­zierungs­stellen in eigener Verant­wortung ein Zerti­fizierungs­pro­gramm (Prüfungs­ordnung, Prüfstoff­verzeich­nis, Zu­lassungs­voraus­setzungen), des­sen Ein­hal­tung von der Akkre­ditierungs­stelle durch an­gestell­te oder ver­trag­lich ge­bun­dene Gutachter audi­tiert (über­wacht) wird. - auch hier gilt: der Begriff Gutachter ist nicht geschützt - Im Vorder­grund der Audi­tierung stehen die Unpar­tei­lichkeit, Trans­parenz, Objek­tivi­tät und Ver­gleich­barkeit von Zerti­fizierungs­prüfungen.

Die letzt­end­liche Zerti­fizierung von Personen ist wiederum eine Maß­nahme, mit der durch die Zerti­fizierungs­stelle bestätigt wird, dass die zerti­fizierte Per­son die Anfor­derungen des Zerti­fizierungs­programms erfüllt.

Eine unmittel­bare Prüfung des fach­lichen Inhalts der ent­wickel­ten Zerti­fizierungs­pro­gramme erfolgt jedoch regel­mäßig nicht. Die DAkkS GmbH über­wacht in diesem Sinne nicht das Vor­handen­sein eines inter­national aner­kannten Prü­fungs­kata­logs für Immo­bilien­bewer­tungen auf der Grund­lage aner­kann­ter Wert­ermittlungs­normen oder aner­kannter Krite­rien zur Beur­teilung von Immo­bilien­wert­gut­achten oder gibt diese vor, zumal die Auf­gabe der DAkkS GmbH nicht in der Ent­wick­lung oder Er­for­schung aner­kannter Nor­men besteht. Ebenso wird die fach­liche Kompe­tenz der Prü­fer nicht un­mittel­bar durch eine Prü­fungs­kommission der DAkkS GmbH über­prüft, sondern gemäß den Zer­tifi­zierungs­programmen von den Zerti­fizierungs­stellen selbst über­wacht.

Aus diesem Grund gehen neuere Trends dahin, dass die Zer­tifi­zierungs­stellen die eigenen Zerti­fizierungs­programme tlw. auch ber­echtigt gegen­einander ab­grenzen und bewer­ben. Auch einen wirt­schaft­lichen Hinter­grund wird man hierbei nicht gänz­lich aus­schliessen können.

Zu Ungunsten der Trans­parenz hat sich da­durch ein Zerti­fizierungs­markt mit unter­schied­lichen Pro­grammen, Bezeich­nungen, Prüfungs­inhal­ten und Prü­fungs­quali­täten ent­wickelt, die sich einem durch­schnitt­lichen Ver­braucher nicht oder zu­mindest nicht ohne wei­teres erschließen. Insbeson­dere die für die Über­wachung tech­nischer Anlagen bekannten Institu­tionen haben die sich bietenden Möglich­keiten der Aus­weitung auf immobilien­wirtschaft­liche Vorgänge für sich erkannt.

Hinzu kommt, dass die Zerti­fizierungs­stellen im Bereich der Immo­bilien­bewertung eigene oder durch Mutter/Tochter/Partner­gesell­schaften durch­geführte Aus- und Weiter­bildungs­programme anbieten, die die Zerti­fizierung gemäß den eigenen Zerti­fizierungs­programme erleich­tern. Nicht selten werden von diesen auch zu den selbst zerti­fizier­ten Sach­ver­ständigen kon­kurrierende Sach­verständigen­tätigkeiten angeboten.

Die Akkredi­tierung von Zerti­fizierungs­stellen gemäß DIN EN ISO 17024 soll die Möglich­keiten zur Qualifi­kation im Rah­men der Umset­zung von EU-Recht ergän­zen. Als gleich­wertiger Ersatz für die öffent­liche Bestel­lung und Ver­eidi­gung ist sie auf­grund der feh­lenden gesetz­lichen Möglich­keiten je­doch nicht vorge­sehen. Der Gesetz­geber und damit auch die Bundes­regierung und die Bundes­länder als Gesell­schafter der DAkkS GmbH haben dies mit der Ein­führung des §36a GewO verdeut­licht und eine gesetz­liche Rege­lung beibe­halten. Die öffent­liche Bestellung und Vereidi­gung und die Zertifi­zierung durch eine gemäß DIN EN ISO 17024 akkreditierte Stelle werden recht­lich u.a in den Ur­teilen 3 A 834/11 des Ober­verwaltungs­gerichts Sachsen bzw. Bundes­verwaltungs­gerichts 8 B 61/13, 7 LA 220/07 des Ober­verwaltungs­gerichts Nieder­sachsen als auch 3 K 6614/12 des Verwal­tungs­gerichts Düssel­dorf gegen­über­gestellt.

Abschließend ist darauf hinzu­weisen, dass die DIN EN ISO 17024 ledig­lich einen Norm­charakter hat bzw. eine Defini­tion wieder­gibt. Es ist ohne wei­teres möglich, dass auch eine nicht akkredi­tierte Stelle ein mit der DIN EN ISO 17024 vergleich­bares Vor­gehen für sich bean­sprucht und auch dem­entsprechende Zertifi­zierungen ausstellt. Urteil 26 U 9/15 des Ober­landes­gerichts Köln

In einigen Fällen werden auch die Qualifi­kationen REV bzw. Reco­gnized Euro­pean Valuer (TEGOVA) und Chartered Surveyer (RICS) ange­troffen. Die Struk­turen der Qualifi­kationen sind der Zertifi­zierung gemäß DIN EN ISO 17024 ähnlich. Anstatt der DAkkS GmbH über­wachen die europa- und weltweit agieren­den Organi­sationen TEGOVA (The European Group of Valuers Asso­ciations) und RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) die Ein­haltung von standes­gemäßen Regeln und Weiter­bil­dungs­pflich­ten durch akkre­ditierte Stellen.

Diesbezügliche Grund­lagen befin­den sich in einem soge­nannten "Red Book" (RICS) oder "Blue Book" (TEGOVA), die in ihrem Stellen­wert mit DIN-, EN- oder ISO-Normen vergleich­bar sind, jedoch aus­schließ­lich die Immo­bilien­bewer­tung ab­decken.

Im Unter­schied zur DAkkS GmbH haben die TEGOVA mit Sitz in Brüssel sowie die RICS mit Sitz in London einen speziell immo­bilien­bezo­genen bzw. immo­bilien­wirtschaft­lichen Hinter­grund.

Daneben sind Qualifi­kationen möglich, die weder gesetz­lich noch norma­tiv gere­gelt sind. Hierbei werden nahezu sämtliche qualitäts­beschreibenden Begriffe bemüht, deren Verwen­dung nicht un­mittel­bar gegen gel­tendes Recht verstoßen. Es werden jedoch bei über­zogenen oder fal­schen Formu­lierungen und ent­sprechen­den Klagen auch Verstöße gegen un­laute­ren Wett­bewerb gemäß UWG fest­gestellt. (z.B. Urteil des Land­gerichts Kiel 14 O 59/08)

Nicht selten sind Versuche, einen quali­tativen Ver­gleich zu der öffent­lichen Bestel­lung und Vereidi­gung herzu­stellen, ohne eine unmittel­bare Verwechselungs­gefahr hervor­zurufen. Hierbei werden oftmals die Bezeich­nungen "öffentlich", "bestellt" oder Begriffe aus dem Tenor des Bestellungs­bereichs (z.B. Bewer­tung von bebau­ten und unbebau­ten Grund­stücken) ver­wendet, ohne den genauen Wort­laut wieder­zugeben. Je nach Erfor­dernis werden auch darüber hinaus­gehende und bessere Eig­nungen ver­sprochen.

Unmittelbar geahndet wird die unbefugte Verwen­dung der Bezeich­nung der öffent­lichen Bestellung und Verei­digung. Gemäß §132a Straf­gesetzbuch wird die unbe­fugte Füh­rung der Bezeich­nung, wie auch bei Amtsbezeich­nungen und aka­demischen Graden, mit einer Freiheits­strafe bis zu einem Jahr oder Geld­strafe bestraft. Dies gilt auch für zum Verwech­seln ähnliche Bezeich­nungen.
Bei der Verwen­dung des Begriffs "Diplom-Sachver­ständiger" ist zwar eine Verwech­selung mit den einschlä­gigen aka­demischen Graden wie beispiels­weise Dipl.-Ing. oder Dipl.-Ing.(FH) durchaus denk­bar, zumal die ent­sprechen­den Urkun­den von soge­nannten AN-Insti­tuten oder sonstigen pri­vaten hoch­schul­nahen Institu­tionen mit recht­lich und wirt­schaft­lich unab­hängigem Status oder Fach­schulen ver­geben werden. Bisher wur­den jedoch keine recht­lichen Beden­ken geäußert.

Inhalt, Zweck, Zulassungs­voraussetzungen und Kosten der Kurse sind ähnlich der Personen­zertifizierungen sehr unter­schied­lich und können auf den Internet­seiten der Vereine, Gesell­schaften mit be­schränkter Haf­tung oder den Fach­schulen ent­nommen werden.

Häufig werden von diesen Institu­tionen auch gleich­geschaltete oder anschließende "öffent­lich recht­liche Zerti­fizierungen" angeboten, die zwar eine Mischung aus öffent­licher Bestellung und Verei­digung und der Zertifi­zierung gemäß DIN EN ISO 17024 implizieren, jedoch nicht mit diesen Qualifi­kationen verwech­selt werden sollten. Gesetz­liche oder genormte Rege­lungen sind auch hier nicht vor­handen.
Die Aus­stellung sowie eine zu Werbe­zwecken dienliche Veröffent­lichung eines öffent­lich-recht­lichen Zerti­fikats über die erfolg­reiche Teil­nahme an Präsenz­veranstal­tungen einer öffent­lichen recht­lichen Insti­tution ist in diesem Zu­sammen­hang recht­lich un­bedenk­lich.

Ein Regel- oder Vollzeit­studium mit den Ab­schlüssen Bachelor oder Master im Bereich der Immo­bilien­bewer­tung werden nur an sehr wenigen (Fach-)Hoch­schulen angeboten. Das Studium wird i.d.R. als Wirt­schafts­ingenieur ab­geschlossen. Im Bereich der Geo­däsie und Geo­infor­mation ist an einigen Universi­täten die Immobilien­bewertung Teil der Fach­prüfung.

Sachver­ständige ohne jegliche Qualifi­kation werden weit­verbreitet als "freie" Sachver­ständige oder Gut­achter bezeich­net. Mit "frei" soll hier der Bezug zur freien Selbst­ernennung oder die Ernen­nung durch freie private Ver­bände/Vereine oder Orga­nisa­tionen gemäß einer Vereins­satzung, Geschäfts­ordnung o.ä. her­gestellt werden.

Keine Qualifi­kation sind auch die gelegent­lich anzutref­fenden und irre­führenden Bezeich­nungen "staat­lich anerkann­ter Immobiliengutachter", "Gerichts­gutachter" oder auch "von der IHK zertifi­zierter Gut­achter", ins­beson­dere wenn mit einem Zerti­fikat ledig­lich die Anwesen­heit bei einem immobilien­wirtschaft­lichen Kurs der Industrie- und Handels­kammer im Rah­men staat­lich geför­derten Weiter­bildungs­zentren attestiert wurde.

Unter einem Bausach­verständigen wird in diesem Zusammen­hang und in erster Linie ein Sachver­ständiger für Bau­mängel- und Bau­schäden verstanden, der regel­mäßig nur dann Ver­kehrswert­gutachten erstellt, wenn er sich zusätz­lich als Sach­verständiger für Immobilien­bewertung bezeich­net. Auch die bei Finanz­behörden zur Grundstücks­bewertung angestellten Mitarbeiter werden oftmals und unzutreffend als Bausach­verständige bezeichnet.

Staatlich anerkannte Sachver­ständige sind vorwiegend in den Bereichen Schall-/Wärmeschutz und Stand­sicherheit von Gebäuden sowie Brand­schutz tätig und erfüllen neben den Bauordnungs-/Bauaufsichts­behörden gesetz­liche Vor­gaben der Landes­bauord­nungen hinsichtlich der Geneh­migung zur Errich­tung bau­licher An­lagen.

Immobilienmakler sind per se keine qualifizierte Sach­verstän­dige. Die eigent­liche Auf­gabe besteht in der Ver­mitt­lung einer Gelegen­heit zu einem Vertrags­abschluss und das hier­zu erfor­der­liche An­bieten des Ver­mittlungs­gegen­stands im Namen eines Auf­trag­gebers nach außen.

Die grundlegenden Zulassungs­voraus­setzungen für Makler befin­det sich im §34c der Gewerbe­ordnung (GewO). Demnach erhält ein gewerbe­trei­benden Mak­ler nach einem ent­sprechen­den Antrag bei der zustän­digen Behörde eine Erlaub­nis, wenn dieser in den letzten fünf Jahren vor Stel­lung des Antrags nicht wegen eines Ver­brechens oder einschlä­gigen Delikts rechts­kräftig verur­teilt worden ist, in geord­neten Vermögens­verhält­nissen lebt und eine Berufs­haftpflicht­versicherung vorweisen kann.

Da Immobilien­makler neben den haupt­säch­lichen Vermitt­lungs­tätigkeiten auch weitere Dienst­leistungen anbieten, die unmittel­bare Auswir­kungen auf die hohen Immobilien­vermögens­werte haben und auch hier keiner­lei Vor- oder Aus­bildungen zwingend sind, wurde vom Gesetz­geber mit dem §34c Abs.2a eine Verpflich­tung einge­führt, sich in einem Umfang von 20 Stunden inner­halb eines Zeit­raums von drei Kalender­jahren weiter­zubilden.

Hierzu hat das Bundes­ministerium für Wirt­schaft und Energie durch Rechtsver­ordnung zum Schutz der All­gemein­heit und der Auftrag­geber Vorschrif­ten über den Um­fang der Verpflich­tungen erlassen, die sich in §15b der Makler- und Bau­träger­verordnung (MaBV) befinden. Die Weiter­bildung muss fachlich entsprechend seiner ausge­übten Tätig­keit erfol­gen und kann in Prä­senz­form, in einem beglei­teten Selbst­studium, durch betriebs­interne Maß­nahmen des Gewerbe­treibenden oder in einer an­deren ver­gleich­baren Form erfolgen. Hierzu bieten sich ins­beson­dere On­line-Veranstal­tungen mit nachvoll­ziehbarer Anwesen­heits­dokumen­tation an. Unter den inhalt­lichen Anfor­derungen an die Weiter­bildung ist auch der Punkt "Wertermittlung" wählbar. Die von den Veran­stal­tern der Weiter­bildungs­kurse aus­gege­ben Ziele sind unter­schied­lich und reichen vom Lesen und Inter­pre­tieren eines Gut­achtens bis zur selbstän­digen Bewer­tung einer realen Immo­bilie mit anschließender Gruppenbesprechung einschl. Übergabe eines ent­sprechen­den werbewirksamen Teilnahmezerti­fikats.