Wohnungs­wert, Haus­wert, Verkehrs­wert, Markt­wert, Grund­stücks­wert - worin liegt der Unter­schied?

Der Wert eines Gegenstands ergibt sich vereinfacht aus dem Preis der im näch­sten Verkaufs-/Kauffall am wahrschein­lichsten zu erzielen wäre. Die Betrachtung von einzelnen realisierten Preisen unter ungewöhnlichen Verhältnissen (Verkauf an Zwischenhändler oder Verwandte, Notsituationen etc.) sowie für nicht unmittelbar vergleichbare Gegenstände spielen dabei keine Rolle.

Der Verkehrswert und der gleich­bedeu­tende Marktwert für Immobilien ist in §194 des Bau­gesetz­buchs (BauGB) defi­niert. Der Markt­wert wird zwar auch in anderen Ver­öffent­lichungen definiert, hat jedoch auch dort sehr weit­gehend dieselbe Bedeu­tung.

Der Grundstückswert ist nicht un­mittel­bar defi­niert, wird jedoch in der Immo­bilien­wirtschaft als Verkehrs­wert inter­pre­tiert. Die gemäß den §§192,193 BauGB ein­zurichten­den Gut­achter­aus­schüsse werden z.B. als Gut­achter­aus­schüsse für Grundstücks­werte bezeichnet.

Den häufig verwen­deten Begriff des Haus- oder Wohnungswerts kann es streng­genommen nicht geben, da ein Haus oder eine Wohnung nicht isoliert vom rest­lichen Grund­stück, d.h. dem Grund- und Boden erwor­ben werden kann. Auch zu einer Eigentums­wohnung gehört ein Anteil des rest­lichen Grund­stücks. In diesem Zusammen­hang ist auch der Grund­stücks­wert nicht nur der bloße Wert des Grund- und Bodens oder des un­bebau­ten Grund­stücks­teils bei be­bau­ten Grund­stücken.

Der Grund zur nicht mög­lichen isolier­ten Betrach­tung von Häusern oder Woh­nungen liegt in der juristi­schen De­fini­tion eines Grund­stücks, die ein Grund­stück als abge­grenzten Teil der Erd­ober­fläche betrach­tet, zu dem grund­sätz­lich alles gehört was sich über oder unter der Erd­ober­fläche befindet und fest mit dem Grund- und Boden ver­bunden ist. Wesentliche Bestandsteile des Grundstücks sind somit nicht einzeln verkehrsfähig.

In Aus­nahme­fällen kann es dennoch um den Wert eines Hauses oder einer Woh­nung gehen. Dies ist beispielsweise dann der Fall wenn ein Haus oder eine Woh­nung uner­laubt oder un­beab­sichtigt auf frem­den Grund- und Boden errich­tet wurden. Hier kann ein Haus­wert oder ein Wohnungs­wert ermittelt werden, in dem die Verkehrs­werte des Grund­stücks mit und (fiktiv) ohne dem Haus/der Wohnung bestimmt und vonein­ander in Abzug gebracht werden. Man spricht hier von einem so­genann­ten Diffe­renz­wert.

Sobald sie also ohne weitere Erläu­terung einen Sach­verstän­digen mit Ermitt­lung des Haus­werts beauf­tragen, müsste er rich­tiger­weise den Diffe­renz­wert ermitteln.

In einigen Fällen ist auch von einem Verkaufswert die Rede. Hier ist die Ver­wirrung besonders deut­lich. Da es keine verschie­denen Defini­tionen und Interpre­tationen von Verkehrs- oder Markt­werten gibt, kann ledig­lich vermu­tet werden, was sich dahinter ver­ber­gen soll.

Zwar ist vor allem in inter­natio­nalen Ver­öffent­lichungen von einem "Highest Use" die Rede, bei dem nicht immer die tat­säch­liche Grund­stücks­nutzung sondern die Nut­zung ange­nommen werden soll, zu der der höchste Kauf­preis erzielt werden könnte. (Wobei auch bei einem gewöhn­lichen Geschäfts­verkehr als Grundlage der Verkehrswertermittlung nicht gerade von der Vernich­tung von Vermögen­werten ausgegangen wird.) Ob eine Nutzungsänderung bei einem "Verkaufswert" in Betracht gezogen wird, ist jedoch fraglich.

Zum anderen kann der Verkaufs­wert auch als ein "bester Preis" betrach­tet werden, der von den Be­teilig­ten bei einem Ver­kauf/Kauf mit Unterstützung ausge­han­delt werden kann. Für den Ver­käufer wäre er dann ein Preis, der am weitesten über dem Markt­wert und für den Käufer ein Preis, der am weitesten unter dem Markt­wert aus­fällt, wobei zur Fest­stel­lung der Markt­wert natür­lich erst be­kannt sein müsste. Je nach Sicht­weise der Be­teilig­ten hätte der "Verkaufswert" also eine voll­kommen unter­schied­liche Bedeu­tung.