Kann man den Verkehrs­wert selbst be­rech­nen?

Mit der Ein­gabe des Be­griffs in eine Such­maschine fällt Ihnen mög­licher­weise fol­gen­des auf: Eine Wert­ermitt­lung gibt es sogar kosten­los und es wird fast überall von einer Be­rech­nung gesprochen. Man erhält den Ein­druck, dass es so kompli­ziert und schwierig also nicht sein kann.

Auch die Methoden zur Ermitt­lung des Verkehrs­werts können ohne großen Auf­wand in Erfah­rung gebracht werden. Prinzi­piell sind zur Berech­nung auch nur die Grund­rechen­arten er­for­der­lich. Warum sollte man also den Ver­kehrs­wert nicht selbst be­rech­nen können?

Bevor Sie sich ans Werk machen und einen Ver­kehrs­wert anhand einer ge­funde­nen Me­thode be­rech­nen, ist je­doch aus Ver­ständnis­gründen in einem ersten Schritt zu klä­ren, was unter einem Ver­kehrs­wert zu ver­ste­hen ist.

Eine beste­hende Defini­tion ist z.B. im §194 des Bau­gesetz­buchs (BauGB) ent­hal­ten. Diese De­fini­tion wird auch in den meisten Fäl­len heran­ge­zogen, ins­beson­dere wenn von ob­jek­tiven markt­be­zoge­nen Wer­ten die Rede ist.

Auch andere Inter­preta­tionen sind durchaus möglich. Bei "Wert­ermitt­lungen" in On­line-Porta­len und auch in man­chen Software­pro­dukten wird z.B. ein "Verkehrswert" aus An­gebots­preisen in An­zeigen, Inse­ra­ten oder Exposés abge­leit­et. Hier wird also kein Geschäfts­ver­kehr oder Markt be­trach­tet, sondern als Ver­kehrs­wert der Preis inter­pre­tiert, den An­bieter unter ver­schiede­nen eige­nen und sub­jek­tiven Anga­ben gerne er­zielen wür­den. Da ein Zu­treffen der verschie­denen sub­jek­tiven Anga­ben ohne­hin nicht geprüft wer­den kann, ist auch eine Nach­voll­zieh­bar­keit nicht zwingend er­for­der­lich.

Zur Ermittlung des Verkehrs­werts gemäß §194 BauGB wurde eine Immo­bilien­wert­ermittlungs­ver­ordnung (ImmoWertV) er­lassen, in der die oben gelisteten un­bestimm­ten Be­griffe aus der Defini­tion mit Leben gefüllt wer­den. Des­weiteren sind auch Wert­ermittlungs­richt­linien ver­öffent­licht worden, die allen in der Grund­stücks­wert­ermitt­lung Tätigen zur Anwen­dung empfoh­len werden.

Die Wertermittlungsrichtlinien sind jedermann zugäng­lich und können schnell und ohne Auf­wand z.B. aus dem Inter­net bezogen werden. Sollten Sie eine Berech­nung anhand der Methoden und Grund­sätze durch­führen wollen, sollte Ihnen auf­fallen, dass von einer Berech­nung nur sehr sel­ten ge­sprochen wird. Der Grund liegt darin, dass ein Ver­kehrs­wert gemäß §194 BauGB nicht le­dig­lich be­rech­net, sondern er­mittelt wird und hierzu auch und vor allem Daten und Ge­ge­ben­hei­ten aus dem Grund­stücks­markt bzw. dem ge­wöhn­lichen Geschäfts­verkehr abzu­leiten sind. Dies auch der Grund, wes­halb im BauGB der Begriff Verkehrswert gewählt wurde.

Bei einer Verkehrswertermittlung kommt es also vorder­gründig darauf an, wie und auf welche Weise Daten und Ge­ge­ben­heiten ver­wert­bar aus den Markt­verhält­nissen abge­leitet und zur Wert­ermitt­lung um­gesetzt wer­den können und nicht auf das richtige Ein­setzen von Zah­len in eine mathe­matische For­mel.

Auch wenn eine Berech­nung eines Ver­kehrs­werts anhand der ImmoWertV und den WertR nicht ohne wei­teres mög­lich ist, können die Verord­nung und die Richtlinien jedoch ohne weiteres nach­voll­zogen werden. Halten Sie sich hierzu folgende einfache und zentrale Frage vor Augen:

Sobald Sie diese Frage anhand der jewei­ligen Wert­ermittlungs­methode beant­worten können - und dem ist so -, wären Sie grund­sätzlich auch in der Lage den Hinter­grund bei einer Verkehrs­wert­ermitt­lung zu ver­stehen. Sie wären auch ein Schritt gegenüber den­jenigen im Voraus, die be­haup­ten, dass bei einer Sach­wert­ermitt­lung die Lage oder die Markt­gegeben­heiten nicht berück­sichtigt werden.