Gutachten über den Verkehrswert/Marktwert einer Immobilie

Kauf/Verkauf sowie Ver­mö­gens­aus­gleich

Sollte das Gut­ach­ten als Grund­lage ei­ner Ver­mö­gens­dis­po­si­tion (Kauf, Ver­kauf, Ver­mö­gens­aus­ein­an­der­set­zung) die­nen, wird auf­grund der re­gel­mäßig großen Sum­men dringend em­pfoh­len, ein Gut­ach­ten über den Ver­kehrs­wert gemäß §194 BauGB ein­zu­holen.
Spä­tere Ein­wen­dungen oder Recht­ferti­gungen auf der Grund­lage eines nicht nach­voll­zieh­baren Gut­ach­tens stoßen er­fah­rungs­ge­mäß auf eine sehr ge­ringe Ak­zep­tanz. Dies gilt ins­be­son­de­re für ver­meint­lich kosten­lose Be­wer­tungen.

Vorlagen bei Behörden

Gutachten von öffent­lich be­stell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen für Immo­bi­li­en­be­wer­tung über den Ver­kehrs­wert gemäß §194 BauGB wer­den z.B. von

• Finanzämtern
• Sozialämtern
• Amtsgerichten

grundsätzlich anerkannt.

Qua­li­fi­zier­ter Partei­vor­trag vor Ge­rich­ten

Im Rahmen der Auf­klärungs­pflicht eines strei­tigen Sach­ver­halts darf ein Ge­richt ein Gut­ach­ten eines öffent­lich be­stell­ten und ver­eidig­ten Sach­ver­stän­di­gen bei Ge­richts­ver­hand­lungen nicht über­gehen.
Da gemäß §404 der Zivil­prozess­ord­nung (ZPO) ohne­hin öffent­lich be­stell­te und ver­eidig­te Sach­ver­stän­dige aus­gewählt wer­den sol­len, kommt ei­nem sol­chen Gut­ach­ten eine be­son­dere qua­lifi­zier­te Be­deu­tung zu.

Alle Immobilienarten

Der Verkehrswert gemäß §194 Bau­gesetz­buch (BauGB) wird für alle Immo­bilien­ar­ten auf die glei­che Art und Wei­se nach den Grund­sät­zen der Immo­bilien­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) er­mit­telt.

Dies gilt so­wohl für Wohn­haus­grund­stücke als auch Ge­wer­be­grund­stücke

Aus­nah­men oder un­ter­schied­liche Vor­ge­hens­wei­sen wer­den we­der im §194 BauGB noch in der ImmoWertV er­wähnt.
Unter­schie­de und Fein­hei­ten er­ge­ben sich durch den An­satz und die Ver­wer­tung von so­genann­ten er­for­der­lichen Da­ten zur Wert­er­mitt­lung, die eine sach­gemäße Ver­kehrs­wert­ermitt­lung ermög­li­chen.
Hier­bei können Be­wer­tungen von Ein­fa­mi­li­en­wohn­haus­grund­stücken re­la­tiv kom­pli­ziert und Be­wer­tungen von Bü­ro- oder Pro­duk­tions­grund­stücken re­la­tiv un­kom­pli­ziert sein.

Ausschlag­gebend sind die Er­fah­rung so­wie Aus­bil­dung und Qua­li­fi­ka­tion des Sach­ver­stän­di­gen in recht­li­cher, wirt­schaft­li­cher und bau­li­cher Hin­sicht.

Die gefor­der­ten über­durch­schnitt­li­chen Kennt­nisse beziehen sich bei öffent­lich bestell­ten und ver­eidig­ten Sach­verstän­digen auf alle Immo­bi­li­en­arten.

Hierzu gehören

• Ein-, Zwei- und Mehr­familien­wohn­haus­grund­stücke
• Wohnungs­eigentum (Eigen­tums­wohnungen)
• gemischt genutzte Grund­stücke
• Gewerbe­immobilien (Büros, Fabri­ken, La­ger, Logis­tik etc.)
• Gastronomie (Hotel, Restau­rants)
• unbebaute Grundstücke
• ...

Rechte an Grundstücken

Zu den Rechten an Grund­stücken ge­hö­ren ne­ben dem um­fäng­li­chen Eigen­tum auch Rech­te Drit­ter, wie z.B. ein Nieß­brauch oder Woh­nungs­recht als auch ein We­ge- oder Lei­tungs­recht. Die­se Rech­te sind je­doch un­mittel­bar mit Per­so­nen oder den je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mern von Nach­bar­grund­stücken ver­bun­den und kön­nen da­her nicht los­ge­löst ge­han­delt wer­den.
Ob­wohl kein re­gel­rech­ter Markt für sol­che Rech­te be­steht, sind kön­nen ge­mäß der ImmoWertV Wer­te un­ter ver­gleich­ba­ren Grund­sät­zen un­ter Be­rück­sich­ti­gung von wirt­schaft­lichen Vor- und Nach­teilen er­mit­telt wer­den. Hierzu sind spe­zielle ju­risti­sche Kennt­nisse auf die­sem Ge­biet er­for­der­lich.

Typische Rechte Drit­ter an Grund­stücken

• Geh-, Fahr- und Leitungs­rechte
• Erbbaurechte
• Wohnrechte
• Baulasten
• Überbau- und Notweg­rechte
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