Gutachten über den Verkehrswert/Marktwert einer Immobilie
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Kauf/Verkauf sowie Vermögensausgleich
Sollte das Gutachten als Grundlage einer Vermögensdisposition (Kauf, Verkauf, Vermögensauseinandersetzung) dienen, wird aufgrund der regelmäßig großen Summen dringend empfohlen, ein Gutachten über den Verkehrswert gemäß §194 BauGB einzuholen.
Spätere Einwendungen oder Rechtfertigungen auf der Grundlage eines nicht nachvollziehbaren Gutachtens stoßen erfahrungsgemäß auf eine sehr geringe Akzeptanz. Dies gilt insbesondere für vermeintlich kostenlose Bewertungen. -
Vorlagen bei Behörden
Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung über den Verkehrswert gemäß §194 BauGB werden z.B. von
- Finanzämtern
- Sozialämtern
- Amtsgerichten
grundsätzlich anerkannt.
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Qualifizierter Parteivortrag vor Gerichten
Im Rahmen der Aufklärungspflicht eines streitigen Sachverhalts darf ein Gericht ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei Gerichtsverhandlungen nicht übergehen.
Da gemäß §404 der Zivilprozessordnung (ZPO) ohnehin öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ausgewählt werden sollen, kommt einem solchen Gutachten eine besondere qualifizierte Bedeutung zu.
Alle Immobilienarten
Der Verkehrswert gemäß §194 Baugesetzbuch (BauGB) wird für alle Immobilienarten auf die gleiche Art und Weise nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.
Dies gilt sowohl für Wohnhausgrundstücke als auch Gewerbegrundstücke
Ausnahmen oder unterschiedliche Vorgehensweisen werden weder im §194 BauGB noch in der ImmoWertV erwähnt.
Unterschiede und Feinheiten ergeben sich durch den Ansatz und die Verwertung von sogenannten erforderlichen Daten zur Wertermittlung, die eine sachgemäße Verkehrswertermittlung ermöglichen.
Hierbei können Bewertungen von Einfamilienwohnhausgrundstücken relativ kompliziert und Bewertungen von Büro- oder Produktionsgrundstücken relativ unkompliziert sein.Ausschlaggebend sind die Erfahrung sowie Ausbildung und Qualifikation des Sachverständigen in rechtlicher, wirtschaftlicher und baulicher Hinsicht.
Die geforderten überdurchschnittlichen Kenntnisse beziehen sich bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auf alle Immobilienarten.
Hierzu gehören
- Ein-, Zwei- und Mehrfamilienwohnhausgrundstücke
- Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen)
- gemischt genutzte Grundstücke
- Gewerbeimmobilien (Büros, Fabriken, Lager, Logistik etc.)
- Gastronomie (Hotel, Restaurants)
- unbebaute Grundstücke
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Rechte an Grundstücken
Zu den Rechten an Grundstücken gehören neben dem umfänglichen Eigentum auch Rechte Dritter, wie z.B. ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht als auch ein Wege- oder Leitungsrecht. Diese Rechte sind jedoch unmittelbar mit Personen oder den jeweiligen Eigentümern von Nachbargrundstücken verbunden und können daher nicht losgelöst gehandelt werden.
Obwohl kein regelrechter Markt für solche Rechte besteht, sind können gemäß der ImmoWertV Werte unter vergleichbaren Grundsätzen unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen ermittelt werden. Hierzu sind spezielle juristische Kenntnisse auf diesem Gebiet erforderlich.Typische Rechte Dritter an Grundstücken
- Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
- Erbbaurechte
- Wohnrechte
- Baulasten
- Überbau- und Notwegrechte
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Detaillierte Erfassung aller wertrelevanten tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften und Beschaffenheiten der Immobilie
Ausführlich begründete und nachvollziehbare Wertermittlung
Eingehende Darstellungen und Beschreibungen
- Je nach Grundstücks- bzw. Objektart beträgt der Umfang des Dokuments 30 bis 50 Seiten, in Ausnahmefällen bis zu 120 Seiten
- Beratung und Erläuterung insbesondere hinsichtlich des Verkehrswerts/Marktwerts bei besonderen Anlässen und eine eingehende Objektbesichtigung
- Die Dauer der Anfertigung des Gutachtens beträgt durchschnittlich 2-3 Wochen. Die Dauer kann durch die Beschaffung erforderlicher Unterlagen durch den Auftraggeber verkürzt werden.
- Das Honorar hängt in erster Linie von der Höhe des zu ermittelnden Verkehrswerts/Martwerts ab. Mit einem Honorarrechner können Sie das zu erwartende Honorar abschätzen.
- Der Ablauf der Gutachtenerstellung von der Ortsbesichtigung bis zum Erhalt des Gutachtens im einzelnen unter