Sachverständi­gen­büro für Immobilienbewertung Schmidt
von der IHK Koblenz öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Gutachter Haus und Grundstück
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Online - Bewertung
Wohnungseigentum

Anleitung
  1. Anmeldung oder Registrierung
    • Die Online-Bewertung ist nur nach vorheriger Anmeldung bzw. Registrierung im Login (oben rechts) möglich
  2. Eingabe der nach­fol­gen­den Immo­bilien­merk­male
    • Beachten Sie bitte die Informationen und Erläuterungen zu den Eingaben, die bei der Anwahl des Infosymbols Info erscheinen
    • Sollten die erforderlichen Angaben nicht bekannt sein, wird empfohlen, die bis dahin getätigten Angaben zu speichern und die fehlenden Informationen in Erfahrung zu bringen. Die bisher eingegeben Daten können jederzeit wieder geladen und ergänzt werden (s.u.)
    • Bei einigen Punkten besteht jedoch auch die Möglichkeit - nicht bekannt - anzugeben. Es werden dann übliche Merkmale auf der Grundlage der sonstigen Angaben abgeleitet
  3. Optionales Speichern der Ein­gaben bei noch nicht voll­ständig ausge­fülltem Formular
    • Das Speichern (sowie Laden) der bisher getä­tigten An­gaben ist jederzeit unten am For­mular­ende verfügbar
  4. Anforderung der Immobilien­bewertung
    • Mit der anschließenden Anforderung der Online-Bewertung erfolgt vorerst eine Zu­sammen­fassung der Ein­gaben. Zur Korrek­tur kehren Sie bitte auf diese Seite zurück
  5. Abschließende Bestätigung/Bestellung
    • Nach der Kenntnisnahme der AGB und der Wider­rufs­belehrung besteht die Mög­lich­keit einer ab­schließenden Bestellung durch eine Online­überweisung. Die Kosten sind auf Honorar abrufbar.
  6. Unmittelbare Ergebnis­ausgabe
  7. Ein umfangreiches Bewertungs­dokument ist anschließend unter Down­loads abrufbar
Hinweis

Einige Ein­gaben und Ein­gabe­möglich­keiten sind vorbelegt. Prüfen Sie bitte alle An­gaben sorg­fältig.

Ersteller der Bewertung
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  • Dr.
  • Prof.
  • Prof. Dr.
    Objektadresse und Lage­be­zeich­nung, Grund­stücks­größe
    bearbeitet
    Info zur Adresse und Lagebezeichnung, Grundstücksgröße

    Neben der Objekt­adresse ist die Lage­bezeich­nung gemäß des Liegenschaftskatasters anzugeben. Die Adresse allein gibt kei­nen Auf­schluss über den tat­säch­li­chen Um­fang (Grundstücks­grenzen) und die Größe des Ob­jekts.

    • Die Lage­be­zeich­nung und der tat­säch­liche Um­fang des Ob­jekts (Flur­stücke) können aus dem Grundbuch ent­nommen werden. Hier sind auch die Grund­stücks­flächen ver­zeich­net.
    • Die Lage der Flur­stücke ist in einer Liegen­schafts­karte dargestellt.

      Sollten Sie keine Liegenschaftskarte zur Hand haben: Mit dem Anklicken/Antippen auf - Liegen­schafts­karte an­zeigen - können Sie ein Geo­portal-Modul öffnen. (Ein Anleitungsvideo befindet sich unten)

    • Bei gemischten Nutzungen (z.B. Woh­nen und Ge­werbe) ist eine Online-Bewertung ebenso nicht möglich.
      Tipp: Mit dem Geo­portal-Modul können auch Grund­stücks­flächen ge­messen werden. Die Vorgehensweise ist im An­lei­tungs-Video ent­halten.
    • Anleitungsvideo:

      Liegenschaftskarte Anzeigen/Flächen messen

    Adresse der zu bewertenden Immobilie:
      Lagebezeichnung der zu bewertenden Immobilie:
      Einfluß der Lage, Bodenwert
      bearbeitet
      Hinweis
      Info zum Lageeinfluss

      Die Lage beeinflusst den Immobilienwert erheblich. Der Lageinfluss auf den Immobilienwert wird in erster Linie durch den Bodenwert (Wert des Grund- und Bodens ohne Bebauung) erfasst. Gehen Sie zur Erfassung bitte folgendermaßen vor:

      • In dem Auswahlfeld "Gemeinde/Gemeindeteil" sind die Gemeinden/Gemeindeteile aufgeführt, bei denen die Lage durch ein entsprechendes Bodenwertniveau in ausreichendem Maß erfasst werden kann.
      • Wählen Sie bitte die Gemeinde oder den Gemeindeteil aus, in dem das zu bewertende Objekt liegt. Das Bodenwertniveau der Gemeinden/des Gemeindeteils wird zur Information angezeigt und kann nicht verändert werden.
      • Sollte der Objektort im Auswahlfeld nicht erscheinen, wählen Sie bitte eine unmittelbar vergleichbare Gemeinde oder einen vergleichbaren Gemeindeteil aus

      Die Lage ist hiermit weitgehend erfasst und Sie können fortfahren.

      Genauere Ergebnisse liefert zusätzlich die optionale Eingabe eines zonalen Bodenrichtwerts (empfohlen). Auch wenn ausnahmsweise keine Gemeinde/kein Gemeindeteil verzeichnet ist, kann die Eingabe eines Bodenrichtwerts erfolgen. Mit der Eingabe des zonalen Bodenrichtwerts können Lageunterschiede innerhalb der jeweiligen Gemeinde oder dem Gemeindeteil zusätzlich erfasst werden.

      Anleitungsvideo:

      Entnahme eines Bodenrichtwerts

        €/m²

        Miteigentums­anteil/Anzahl der Wohneinheiten
        bearbeitet
        Info zu Miteigentumsanteil
        • Der Miteigentumsanteil kann aus dem Grundbuch entnommen werden. Der Anteil muss in einer Dezimalzahl eingeben werden (z.B. 0,32 für 32/100-Anteil.)
        • Die Anzahl der Wohneinheiten bezieht sich auf alle Wohneinheiten der Miteigentümer auf dem Grundstück.
        Nutzung des Grund­stücks
        bearbeitet
        Info zu Angaben zur Nutzung des Wohngebäudes

        Da bei Wohnungseigentum die Eigennutzung des Eigentümers im Vordergrund steht, reagiert ein Kaufinteressent bei vermieteten Objekten i.d.R. zurückhaltend.

        Gebäude­ausstat­tung/­-beschaf­fenheit des Wohn­gebäudes und der Wohnung
        bearbeitet
        • Wohnung Nr.
        • Wohnung EG
        • Wohnung OG
        • Wohnung 1.OG
        • Wohnung DG
        Info zum Baujahr

        Jahr der Bezugsfertigkeit der Wohnung.

        Info zu Außenwänden

        Bei nicht unmittelbar zutreffender Auswahlmöglichkeit ist die Art auszuwählen, die hinsichtlich der Wärmedämmeigenschaften vergleichbar ist.

        Info zu Wärmedämmung der Aussenwaende

        Sofern Unsicherheit besteht, können Wärmedämmungen oftmals durch Beklopfen erkannt werden.

        • In vielen Fällen sind bei nachträglichen Dämmungen die Sockelbereiche in der Nähe zur Erdoberfläche nicht gedämmt. Hier wäre ein Absatz zu erkennen.
        • An Fenster- und Eingangstürbereichen führt eine Wärmedämmung zu tiefsitzenden Fenstern und Türen, da eine Befestigung im Dämmmaterial i.d.R. nicht möglich ist.
        Info zur Dacheindeckung

        Im Vordergund stehen Haltbarkeit und Optik. Naturprodukte (z.B. Schiefer) oder Metall (Kupfer) weisen i.A. eine längere Haltbarkeit und höherwertige Optik auf.

        • Flachdachabdichtungen bzw. -gestaltungen sind hochwertig, wenn Dachbegrünungen oder aufliegende Dämmmaterialien (Umkehrdach) die unmittelbare Verwitterung verhindern.
        Info zur Dachdämmung

        Bei einer Zwischensparrendämmungen wird das Dämmmaterial zwischen die Sparren geklemmt, während bei einer Aufsparrendämmung eine Dämmung von oben unterhalb der Dacheindeckung/Dachabdichtung erfolgt.

        • Bei ausgebauten Dachgeschossen lässt sich eine Zwischensparrendämmung oftmals im Spitzboden oder in seitlich abgetrennten Bereichen erkennen.
        • Aufsparrendämmungen können durch erforderliche Sonderkonstruktionen am Traufbereich (fassadenseitig) oder Ortgangbereich (giebelseitig) insbesondere jedoch durch die Lage der Dachrinnen am Traufbereich erkannt werden.
        • Bei Wohnungen, die sich nicht im Dachgeschoss befinden, ist die Dachdämmung unerheblich. Hier kann auch sinngemäß eine baujahrestypische Dämmart oder -nicht bekannt- angegeben werden.
        Info zu Fenster

        Seit der Wärmeschutzverordnung 1995 hat sich die Dämmeigenschaft der Verglasungen stark verbessert.

        • Das Herstellungsjahr der Verglasungen kann oftmals an den Innenseiten der Verglasung entnommen werden.
        • Bei mehreren raumhohen Elementen mit Wärmeschutzverglasungen kann eine Einordnung in die Kategorie "3-fach-Verglasung" erfolgen.
        • Die Anzahl der Verglasungen kann durch geeigneten Lichteinfall (besonders gut eignet sich die Flamme eines Feuerzeugs) erkannt werden.
        Info zum Deckenaufbau

        Bei Betondecken ist von einem Aufbau mit schallentkoppeltem Estrich, bei Holzbalkendecken von einem Aufbau ohne Schallentkoppelung auszugehen.

        • Sind abweichende Deckenkonstruktionen vorhanden, ist die Art auszuwählen, die hinsichtlich der Schalleigenschaften vergleichbar ist.
        • Decken mit großen Spannweiten ermöglichen auch nach der Errichtung mit geringem Aufwand zu realisierende individuelle Raumaufteilungen.
        Info zu Türen

        Bei nicht unmittelbar zutreffender Auswahlmöglichkeit ist die Art auszuwählen, die hinsichtlich der Schalldurchlässigkeit vergleichbar sind.

        • Schwere Türen weisen regelmäßig eine bessere Schalldämmung auf.
        Info zum Bodenbelag

        Bei nicht unmittelbar zutreffender Auswahlmöglichkeit ist die Art auszuwählen, die hinsichtlich der Schalleigenschaften, der Optik und dem Abnutzungswiderstand vergleichbar ist.

        Info zur Sanitäreinrichtung

        Bei nicht unmittelbar zutreffender Auswahlmöglichkeit ist die Art auszuwählen, die hinsichtlich des Komforts vergleichbar ist.

        • Einfache Installationen: Stand-WC, kleine Wannen, Duschen mit hoher Duschtasse und Kunststofftrennwänden, getrennte Wassermischsysteme.
        • Bessere Installation: wandhängende WC, große Wannen, Duschen mit niedriger Duschtasse und Glaswänden.
        • Hochwertige Installation: höhenverstellbare WC, Whirlpool, Walk-in-Duschen, sensorische Wassermischsysteme.
        • Hinsichtlich der Boden- und Wandbeläge ist neben der möglichen Beanspruchung durch Spritzwasser zu beachten, dass individuelle Gestaltungen oftmals aufwändig, damit jedoch nicht grundsätzlich auch hochwertig sind. Ungewöhnliche Farbgestaltungen und raumhohe Fliesenverkleidungen vermitteln hierbei nicht uneingeschränkt hohen Komfort.
        Info zur Heizung
        • Einzelthermen sind einzelne Öfen mit Flüssig-/Festbrennstoffversorgung aber auch Elektro(Speicher-)öfen.
        • Schwerkraftheizungen sind i.d.R. Zentralheizungen, bei denen die Zirluation in Heizkreisläufen nicht durch eine Pumpe sondern die temperaturabhängige Dichte (Gewicht) des Wassers erfolgt.
        • Ungeregelte Zentralheizungen verfügen über eine nicht leistungsregelbare Umwälzpumpe.
        • Bei nicht unmittelbar zutreffender Auswahlmöglichkeit ist die Art auszuwählen, die hinsichtlich des Energieverbrauchs und Komforts vergleichbar ist.
        Info zur Elektro

        Bei der Elektroausstattung steht die Sicherheit sowie der Komfort im Vordergrund.

        • Während Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) den Schutz vor unerwünschtem Stromfluss bei scheinbar vom Stromkreis getrennten Verbauchsgeräten erhöht, bieten mehrere Steckdosen, Anschlüsse und Schalter und mehrere getrennte Stromkreise einen höheren Komfort.
        • Besondere Gefahren gehen von 2-adrigen Leitungen aus, die keinen besonderen (i.d.R. grün-gelben) Schutzleiter aufweisen. Leitungen, die nach dem Jahr 1973 verlegt/verbaut wurden, sollten jedoch mindestens 3 Stromadern aufweisen.
        • KNX(Konnex)-Installationen ermöglichen eine Vernetzung der Steckdosen, Anschlüsse und Schalter und somit eine automatisierte Einzel- und Gesamtsteuerungen von Stromverbrauchsgeräten. Die Steuerungen können zentral, per Funk (bzw. Smartphone) oder durch Sensoren bedient werden. Durch alternativen Möglichkeiten und die hohen Anschaffungskosten sind diese Installationen jedoch seltener anzutreffen.
        Modernisierungen des Wohn­gebäudes und der Wohnung
        bearbeitet
        Info zu Modernisierungen des Wohngebäudes

        Modernisierungen werden hier als Wohnwertverbesserungen verstanden. Reparaturen oder Instandsetzungen ohne Austausch des gesamten Bauteils sind Instandhaltungen, die die Annahme einer gewissen (Gesamt-)Nutzungsdauer der baulichen Anlagen von mehreren Jahrzehnten erst ermöglichen.

        • Bei Kernsanierungen wird ein vorheriger Rückbau bis auf den Rohbauzustand vorgenommen und oftmals neue Decken eingebaut sowie Grundrissveränderungen vorgenommen. Die technische Ausstattung wird vollständig erneuert.
        • Bei vereinzelten Modernisierungsmaßnahmen können die Maßnahmen sowie der Umfang detailliert ausgewählt werden.
        Info zum Entkernungsjahr

        Jahr der Fertigstellung der Entkernung.

        Dacherneuerung:

        Info zur Dacherneuerung
        • Austausch der Dacheindeckung (z.B. vorhandene Betonsteine oder Dachpappe/Bitumenbahnen durch Naturschiefer oder Tonziegel).
        • Einbau einer Dachdämmung.

        Fenster, Außentüren:

        Info zur Fenster, Außentüren

        Austausch von einfachverglasten oder isolierverglasten Fenstern vor ca. 1985 gegen Fenster mit besseren Dämmeigenschaften.

        Leitungssysteme:

        Info zu Leitungssystemen
        • Austausch von 2-adrigen Elektrokabel gegen 3-adrige, Einbau von Fehlerstrom-Schutzschalter und sonstigen verbessernden Elektroausstattungen.
        • Austausch von wasserführenden Bleirohren gegen Kunststoff/Kupferleitungen.

        Heizungsanlage:

        Info zur Heizungsanlage
        • Austausch von Einzelthermen durch eine Zentralheizung oder einer Schwerkraftheizung durch eine pumpengesteuerte Heizungsanlage.
        • Da sich die Technik sowie die Art und Weise der Wärmeerzeugung nahezu ständig verändern/verbessern tritt mit dem Austausch eines Heizkessels fast immer eine wohnwertverbessernde Modernisierung ein.

        Wärmedämmung der Außenwände:

        Info zur Wärmedämmung der Außenwände

        Erstmaliges Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems (im Bereich der Wohnung).

        Sanitärräume:

        Info zu Sanitärräumen

        Austausch von Sanitärelementen (z.B. Stand-WC durch wandhängendes WC, kleine Badewanne durch größere Badewanne) oder Einbau weiterer Sanitärelemente.

        Innenausbau (Decken, Fußböden):

        Info zum Innenausbau

        Austausch von PVC-Böden oder kleinformatigen Fliesen durch Parkett, großformatige Fliesen oder Naturstein, erstmaliger Einbau abgehängter Deckenkonstruktionen, etc.

        Wohnfläche der Wohnung
        bearbeitet
        Info zur Wohnfläche des Wohngebäudes

        Die Wohnfläche ist gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Die Mindestgröße beträgt 30m².
        Grundzüge der WoFlV:

        • Grundflächen: Grundflächen sind die Flächen auf dem Boden (Grund), die sich durch Messung der lichten Maße (sichtbaren Bereiche) zwischen Bauteilen (i.d.R. Mauerungen) ergeben. Es ist der bezugsfertige Zustand zu Grunde zu legen (keine Rohbaumaße!).
        • zur Wohnfläche gehören: Grundflächen von Wintergärten, Balkonen, Loggien, Terrassen, Flure
        • zur Wohnfläche gehören nicht: Grundflächen von Kellerräumen und Kellerersatzräumen außerhalb der abgeschlossenen Wohnung, Dachböden (nicht ausgebaut), Garagen, Carports, Geschäftsräumen, Treppenhäuser außerhalb von abgeschlossenen Wohneinheiten
        • nicht angerechnet werden: Türnischen (Flächen innerhalb der Türrahmen), Fensternischen (Fensterbänke), Schornsteine und Pfeiler, deren Grundflächen mehr als 0,1m² aufweisen, Treppen mit mehr als 3 Stufen
        • anzurechnen sind: Grundflächen von Einbaumöbel, Badewannen und Duschen, Öfen, Fussleisten, Heizungsnischen und sonstige offene Nischen ab einer Tiefe von 13cm
        • Grundflächen über denen eine Raumhöhe von 1m vorhanden ist, werden nicht angerechnet. Bei Raumhöhen bis 2m wird die Hälfte angerechnet. Dies gilt insbesondere bei Dachgeschossen
        • Wintergärten werden zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind. Balkone, Loggien und Terrassen werden regelmäßig mit 0,25 angerecht

        Weitere Vorschriften zur Ermittlung und Anrechung von Grundflächen befinden sich in der WoFlV.
        Hilfsweise kann die Wohnfläche aus vorhandenen Grundrissen, Mietverträgen, Exposés oder sonstigen Unterlagen entnommen werden. In nicht wenigen Fällen weichen die Flächenangaben aus diesen Unterlagen jedoch von der tatsächlichen Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung ab. Typische Abweichungen ergeben sich bei falscher Anrechnung von Dachgeschossflächen, Wintergärten und Balkonen sowie fehlender Anrechnung von Terrassen als auch Messungen von Rohbaumaßen.